Статья подготовлена на основе 17-летнего опыта работы на рынке недвижимости Бали компании Sky Realty Bali.
Покупка недвижимости — всегда серьезный шаг, особенно за рубежом: в любой стране есть свои отличия и правовые регуляции для иностранцев.
Бали - это активное туристическое и инвестиционное направление. И недвижимость здесь привлекает не только инвесторов, но и мошенников – недобросовестных посредников, частных продавцов и застройщиков. За 17 лет работы на местном рынке недвижимости у нас накопилось много разных историй, в том числе шокирующих. Наш опыт показывает, как важно использовать услуги профессионалов с самого начала процесса покупки.
Реальные случаи мошенничества
Продажа без правоустанавливающих документов
Одним из многих, кто обращался в наше агентство за помощью после неудачного инвестирования, был некий предприниматель A.. Он приобрел виллу напрямую у продавца, не имевшего законных прав на эту недвижимость. Документы были подделаны.
Продавцы/посредники способны сфабриковать любые бумаги: сертификат на землю, удостоверение личности, свидетельство о праве собственности и т.д. В случае с A. мы помогли развернуть процесс, хотя на это и потребовалось немало времени и нервов.
Двойная продажа
Мошенники используют сложные схемы, чтобы обмануть даже самых внимательных. Нашим клиентом по разборкам стал инвестор B., который обратился к нам, после того, как оказался в сложной ситуации: одну и ту же виллу продали нескольким покупателям. Схема была рассчитана на получение депозитов со всех заинтересованных лиц.
Нам удалось вернуть деньги, но, к сожалению, так бывает не всегда.
Занижение цены в контракте
Еще один распространенный сценарий — занижение цены в контракте для уменьшения налога с продажи. Обычно покупателю это не очень важно и иногда даже выгодно, но в дальнейшем это может привести к проблемам с законом, особенно при перепродаже объекта (например, если он был приобретен на юр.лицо).
Незаконное строительство и проблемы с документацией
Бывает, что частные продавцы и компании-застройщики скрывают отсутствие необходимых разрешений и лицензий на строительство. Или всплывает факт, что объект уже сдан с нарушением нормативов. Это становится ответственностью нового владельца и может привести к внушительным административным штрафам при любой проверке, аннулированию прав на владение, а в худшем случае - к сносу объекта, то есть вашей собственности.
К нам неоднократно обращались пострадавшие инвесторы, которым застройщики продавали недвижимость по планам и чертежам будущих проектов, еще не имея на них законных прав. Вносился возвратный депозит, но участок не был оплачен и оформлен. Строительство планировали начать на средства, полученные от предварительных продаж. Если они шли медленно, сроки постоянно переносились, а местный собственник мог вообще изменить условия, повысить цену на участок или отозвать сделку из-за неоплаты в сроки по предварительному договору. Повезло, если депозиты возвращались. В нашем портфолио таких успешно решенных вопросов множество, но только представьте, сколько дополнительных расходов понес клиент и сколько времени и нервов он потратил.
Еще одна проблема — неверно составленные документы. Например, контракт может быть предоставлен на русском языке, который нелегитимен в Индонезии. Часто отсутствует отдельный технический договор на строение и отделку. Ипотека от застройщика — опасный миф, ведь объект еще не построен и нет никакого обеспечения. Прием платежей в рублях в офисах России или других странах СНГ, оплата криптовалютой без документального подтверждения внесенных сумм в эквиваленте индонезийской рупии — все это дополнительные риски. Местная валюта (индонезийская рупия, IDR) является единственным легальным способом расчетов на территории Индонезии, и при любом судебном разбирательстве факт оплаты в другой валюте не учитывается.
Скрытые долги и обременения
Часто продавцы умалчивают о существующих долгах и обременениях на недвижимость (как правило, в зону особенного риска попадают покупатели долгосрочной аренды).
- Бизнесмен С. приобрел недвижимость, находящуюся в залоге. Нотариус для упрощения и ускорения процесса оформления провел сделку по копиям документов, в то время как оригинал находился в банке до полного погашения долга. Мы помогли осуществить доскональную проверку и разрешить ситуацию, но процесс был сложным для всех и затратным по времени.
- Права третьих лиц. Например, если у недвижимости несколько собственников, не все знают о продаже или согласны с ней. Бывают случаи, когда документы оформлены на умершего человека, но наследственные права еще не подтверждены. Или же объект был выделен государством семье без права перепродажи. В таких случаях сделка может быть оспорена и аннулирована, что однозначно приведет к потере денег.
- Судебные споры. Недвижимость может быть вовлечена в текущие судебные разбирательства, связанные с правом собственности. Например, это может быть семейный раздел имущества, наследственные споры и другие тяжбы. В случае с покупателем D. это был развод супругов. Наши юристы выступили посредниками в спорной ситуации, и все закончилось хорошо – если не считать значительных временных и финансовых затрат.
- Существенные задолженности по налогам или оплатам коммунальных услуг.
- Обременение по статусу. Государство может устанавливать ограничения на использование недвижимости в интересах общества и сохранения культурных ценностей. Например, муниципальные, охранные или заповедные зоны могут запрещать частное владение и аренду таких объектов.
Незавершенные объекты
Продажа недостроенных объектов с обещаниями достроить их после сделки — еще одна распространенная афера. Сюда же относятся нелегальные самострои с недокомплектом документов/разрешений, которые обязуются получить после проведения сделки. К нам обратился клиент E., который ранее купил недостроенную виллу. Продавец не выполнил обязательства, и нам пришлось подать иск, чтобы вернуть вложенные средства через суд.
Аферисты-арендодатели
Посредники в статусе фриланс-агентов или представителей собственника берут залог за бронь, первый месячный платеж и сохранный депозит за аренду - и исчезают, не отдав ключей. Мошенники могут использовать фотографии реальных объектов, взятых в интернете, но не иметь к ним никакого отношения.
Скрытые дефекты
Иногда продавцы намеренно скрывают серьезные дефекты недвижимости. Покупатели вкладывают деньги в объекты, которые требуют больших дополнительных расходов на ремонт. Например, предприниматель F. пришел к нам за помощью с уже выявленной проблемой водоснабжения и канализации только что приобретенного дома. После независимой экспертизы удалось добиться компенсации и покрытия части ремонтных затрат.
Фальшивые документы и ложная информация о зонировании
Бывают случаи, когда мошенники подделывают официальные документы, такие как разрешение на строительство, а также искажают информацию о зонировании земли. Они могут представить природоохранную или аграрную зону или место под сельское хозяйство как участок, пригодный для строительства виллы или ресторана. Потенциальные покупатели, не подозревая о подделке, приобретают такую землю и затем не могут легализовать свой бизнес и использовать землю по назначению.
Иногда мошенники предоставляют ложную информацию о статусе зонирования участка, утверждая, что оно будет изменено в ближайшее время. Застройщики обещают высокую прибыль от инвестиций. Часто это просто невозможно или незаконно.
Зонирование земель на Бали
Зонирование земель на Бали регулируется административными органами и земельным комитетом в рамках провинциального регионального плана развития (RTRWP). В целом оно пересматривается нечасто. Последние масштабные изменения были проведены в 2021 году для привлечения иностранных инвестиций.
Основные типы зонирования:
- Зеленая зона: земли, предназначенные для сельскохозяйственных целей. На этих участках запрещена стройка жилых или коммерческих объектов.
- Желтая зона: земли для строительства жилых зданий, включая виллы; коммерческое использование местами ограничено.
- Красная зона: земли для коммерческой деятельности – офисов, ТЦ, банков, ресторанов.
- Розовая зона: земли для туристических целей – строительства комплексов вилл, отелей, ретритов, курортов и прочих коммерческих целей.
- Оранжевая зона: земли для совмещения жилой и коммерческой деятельности.
- Охранная зона: земли для сохранения культурных и природных объектов: храмовые комплексы, парки, заповедники. Строительство запрещено.
Для проверки статуса сертификата, зонирования участка и его потенциала можно обратиться в Национальное Агентство по земельным вопросам Бали или к надежному юристу. Без проверки риски достаточно высоки. Гарантий полного возврата средств или решения всех проблем, к сожалению, никто не даст.
Ситуации, привлекшие внимание СМИ
В 2020 году на Бали раскрыли крупное мошенничество: местные аферисты продавали объекты недвижимости с поддельными документами. Многие иностранные инвесторы потеряли деньги, и даже нотариальная проверка не помогла: нотариус был в сговоре с мошенниками. Справедливости ради, случаев подобного масштаба мало – потому дело вызвало резонанс.
Немногим раньше европейская строительная компания предлагала привлекательные условия для вложений в два проекта и собрала около 1,2 миллиона евро от более 30 инвесторов. Однако запуска не произошло, и в 2017 году фирма объявила себя банкротом. Позже выяснилось, что собранные средства тратились на личные нужды учредителей, которые затем скрылись с острова.
На Бали все еще распространены мошеннические объявления о продаже недвижимости. Злоумышленники, представляясь агентами или собственниками, создают фиктивные онлайн-предложения с фотографиями реальных объектов и копий документов из интернета. Потенциальные покупатели или арендаторы переводят задаток, после чего мошенники бесследно исчезают.
Иногда сами строительные компании продают несуществующие проекты. Точнее, фейки законных строительных компаний – они демонстрируют поддельные удостоверения, веб-сайты и даже декорационные стройплощадки. Получив деньги, испаряются, оставляя инвесторов ни с чем.
Популярность рынка недвижимости на Бали
И все же, несмотря на риски, рынок недвижимости на Бали продолжает привлекать инвесторов. Этому способствуют нон-стоп рост туристической активности и высокий интерес со стороны иностранных покупателей, особенно из стран СНГ. Успешных стартов достаточно много.
Такие районы, как Семиньяк, Убуд, Чангу и Нуса-Дуа, особенно популярны у отдыхающих, а значит, интересны для потенциальных вложений.
Так как остров живет за счет туризма, самыми выгодными инвестициями являются отели, виллы, таунхаусы и апартаменты. Также растет спрос на коммерческую недвижимость - офисные здания, школы, кафе, рестораны и коворкинги, которые привлекают удаленщиков, блогеров и предпринимателей.
Развитие инфраструктуры и рост цен на землю за последние несколько лет вызвали интерес к районам Унгасан, Бингин, Улувату и Чемаги. Инвесторы и строительные компании видят в них новые возможности для долгосрочных вложений.
Варианты владения недвижимостью в Индонезии
В Индонезии существует несколько вариантов владения недвижимостью, предоставляющих возможности инвестировать в рынок как местным жителям, так и иностранцам. Важно понимать различия между полной собственностью и долгосрочной арендой, это поможет защитить вложения.
По местному законодательству иностранцам запрещено владеть частной собственностью в виде недвижимости. Но есть нюансы.
Компания PT PMA* (Penanaman Modal Asing): иностранная инвестиционная компания, зарегистрированная в Индонезии. Этот вариант предполагает оформление права на строительство до 30 лет с возможностью продления и позволяет иностранцам владеть и управлять недвижимостью законно.
Право на использование недвижимости: предоставляется иностранцам — держателям КИТАСа или другого временного вида на жительство на срок до 30 лет с возможностью продления, но исключительно для личного проживания.
Право долгосрочной аренды: предоставляется иностранцам на определенный срок, обычно до 25-30 лет, с возможностью продления. Эта опция - самая простая и распространенная.
Некоторые зоны острова могут быть ограничены для любого типа владения или использования иностранцами.
Новые регуляции также могут включать экологические стандарты и требования к устойчивому строительству.
Защита от мошенничества
Побывав на острове, вы убедитесь: он входит в число немногих мест на современной карте мира, где так явно выражены возможности как для бизнеса, так и для личного развития. Со скоростью, которую держит Бали сейчас, в ближайшее время он станет одним из мировых финансовых и туристических центров. Инвестировать в недвижимость здесь – по-прежнему отличная идея, если знать, как обезопасить себя от мошенников и местных форс-мажоров.
Простые правила безопасности
- Тщательная проверка документов. Всегда проверяйте подлинность удостоверения личности, документов на собственность и историю владения объектом. Закажите полную проверку у независимых экспертов, которые имеют доступ к государственной базе и предоставят детальный отчет.
- Работа с проверенными агентствами. Пользуйтесь услугами агентств с хорошей репутацией и собственным юридическим отделом для оперативной работы с документацией.
- Личная проверка объектов. Осматривайте объекты перед покупкой или арендой, проверяйте состояние здания и коммуникаций. При покупке запросите техпаспорт постройки. Если представится возможность, пообщайтесь с соседями, чтобы узнать историю этой недвижимости и особенности района.
- Использование эскроу-счетов. Для безопасности платежей переводите деньги на депозитный счет нотариуса до завершения всех юридических формальностей.
Как показывает опыт жизни и многолетней работы на острове, решение вопросов инвестирования без агентов – сомнительная история на тему «скупой платит дважды». Обращаться за профессиональной помощью имеет смысл сразу, а не на терминальной стадии проблемы. Это наша настойчивая рекомендация.
SkyRealtyBali поможет сохранить ваши вложения, время и нервы.
Мы предлагаем проверенные объекты и качественное обслуживание, которое позволит избежать проблем и сделать процесс покупки недвижимости на Бали максимально комфортным и безопасным.
Свяжитесь с нами для консультации или для проведения вашей сделки с гарантированной безопасностью: 👇
Вы можете добавить его прямо сейчас!