Снять дом на Бали на долгий срок можно и по устной договорённости — так делают до сих пор. Но в споре с владельцем смотрят на текст договора, и всё, о чём договаривались на просмотре, значения уже не имеет. Готовый шаблон на русском и индонезийском можно взять за основу и дополнить под свой случай.
Договор нужен на индонезийском языке
Закон о государственном языке требует, чтобы договор с индонезийской стороной был составлен на индонезийском. Соглашение только на английском или русском суд может признать недействительным: так уже случилось с займом иностранной компании индонезийской, и Верховный суд отмену поддержал.
Решения судов по этому вопросу расходятся, и часть договоров без индонезийской версии устояла. Рассчитывать на это не стоит. Надёжный вариант — двуязычный договор, где рядом идут индонезийский текст и понятный вам, а отдельным пунктом закреплено, какая версия имеет приоритет при расхождении.
Сдавать дом может не тот, кто его показывает
Документы на объект стоит попросить до передачи денег: сертификат собственности на землю и дом (sertifikat) и основание, по которому распоряжается человек перед вами. Родственник, управляющий или посредник показывает доверенность либо нотариальный договор, дающий право пересдавать.
Отдельно спросите про разрешение на строительство (PBG) и назначение участка. Дом, построенный без разрешений, могут закрыть, и договор аренды от этого не защитит. С августа 2026 года министерство туризма снимает с площадок бронирования около 1600 объектов без лицензии.
Депозит возвращают после осмотра дома
В договоре стоят точный адрес, даты начала и конца аренды, сумма и график платежей. Отдельно проговаривают, кто платит за электричество, воду, интернет, вывоз мусора и взносы банджара, кто оплачивает ремонт, обслуживание бассейна и уход за садом, на каких условиях каждая из сторон может расторгнуть договор досрочно и что происходит при продлении.
Электричество и воду по счётчику обычно оплачивает арендатор, а абонентская плата и обслуживание счётчика остаются предметом договорённости. Размер депозита законом не установлен: чаще всего это одна–три месячные оплаты. Возвращают его после совместного осмотра дома при выезде — поэтому мебель и технику стоит переписать в договор с их состоянием, а на въезде сфотографировать. Что ещё проверить на просмотре, собрано в советах по аренде домов.
Рассчитываться за жильё внутри Индонезии нужно в рупиях: закон о валюте требует национальной валюты, и за расчёты в иностранной предусмотрено наказание вплоть до лишения свободы. Эквивалент в долларах в договоре допустим как ориентир, но платёжная сумма остаётся рупиевой.
Налог с аренды платит владелец
С дохода от сдачи жилья платится налог — 10% от суммы аренды. Когда жильё снимает частное лицо, налог перечисляет владелец. Когда арендатор — компания, она удерживает эту сумму при оплате. Пункт о том, что налог на владельце, стоит внести в договор: без него разговор о налоге возникнет позже и уже с вами.
Паспорт у вас попросят по закону
Владелец жилья обязан сообщить иммиграционной службе, что у него живёт иностранец, и вносит для этого данные паспорта в её приложение. За неисполнение ему грозит до трёх месяцев лишения свободы или штраф до 25 миллионов рупий. Просьба сфотографировать паспорт при заселении — это она и есть.
Договор действителен и без нотариуса
Договор аренды жилья можно подписать между собой, нотариус для этого не требуется. Разница проявляется в суде. Договор, заверенный нотариусом, считается доказательством, содержание которого не оспаривают, пока не доказано обратное. Договор между сторонами имеет ту же силу — но только пока обе стороны его признают: если владелец заявит, что договора не было, доказывать придётся вам.
Поэтому на долгий срок и крупную сумму договор оформляют у нотариуса. Заодно он проверяет документы на землю и дом.
Если сумма большая или формулировки непонятны, покажите договор юристу до подписания — по-русски с документами помогает Legal Indonesia.
Чего в шаблоне нет
Шаблон закрывает предмет аренды, порядок расчётов, депозит, обязанности сторон, срок, продление и расторжение. Налога, обслуживания бассейна и сада, описи мебели в нём нет — это дописывают в раздел «Прочие договорённости сторон».
Как выбрать район и где искать сам вариант — в инструкции по поиску жилья на Бали.
- Вы просто устно все обговариваете с владельцем. Этот вариант прокатит только если владелец супер-адекватный и проверенный. Но все равно не рекомендуется ;)
- Вы составляете договор на английском подписываете его обоими сторонами. Это наиболее часто встречающийся вариант.
- Вы оформляете договор через натариуса. Это стоит делать при больших сроках аренды или если вы не уверены в арендодателе. Это сразу покажет владельцу дома, что вы серьезные люди ))
Вот вариант простого договора аренды, который недавно выкладывали одни ребята.