Всем привет! Давно мечтаю о домике на Бали – может, у моря или где-нибудь в красивом месте, чтобы не только самому отдыхать, но и сдавать туристам, когда уезжаю. Кажется, классная идея, но как только начинаю думать, как это всё легально сделать, голова кругом идет!
Может, кто-то из опытных форумчан или тех, кто уже в теме, сможет подсказать и направить? Хочется разобраться в куче вопросов, чтобы не вляпаться в неприятности:
- Как вообще иностранцу "купить" виллу или землю? Слышал, что напрямую в полную собственность (Hak Milik) нельзя. Какие тогда есть варианты? Что такое этот Leasehold (Hak Sewa), на сколько лет его дают? А Hak Pakai – это что-то другое? И есть ли смысл заморачиваться с открытием своей фирмы (PMA), чтобы через нее что-то оформлять, например, право HGB?
- Насколько всё это безопасно? Много историй про "номиналов" – местных жителей, на которых всё оформляют. Это вообще законно и чем рискуешь? Как не остаться и без денег, и без домика? На что смотреть при проверке документов на землю и саму виллу, чтобы потом не выяснилось, что там строить нельзя или земля проблемная (сертификаты, ITR/PBG – что это такое)? Стоит ли всегда всё делать через нотариусов и юристов, и помогут ли они реально?
- А если сдавать – как это легализовать? Нужны ли какие-то специальные разрешения или лицензии (Pondok Wisata, Villa – это оно?), чтобы официально принимать гостей и не бояться проверок? Какие вообще требования к дому и ко мне как к "арендодателю"?
- Что по налогам? Если получать доход от аренды, то какие налоги придется платить в Индонезии (говорят про PPh, PPN, какой-то налог на землю PBB)? Нужно ли для этого как-то специально регистрироваться в налоговой (получать NPWP)?
- Как этим всем управлять на расстоянии? Если не живешь на Бали постоянно, как искать арендаторов, следить за домом (уборка, ремонты, бассейн, сад), решать вопросы с персоналом? Может, проще нанять управляющую компанию? Сколько они обычно берут за свои услуги и что в это входит?
- Сколько на этом можно заработать и какие расходы? Интересно, какая реальная прибыль от сдачи виллы, например, в Чангу, Семиньяке, Убуде или на Буките, после всех расходов? Что вообще съедает больше всего денег – коммуналка, зарплаты, налоги, комиссии Букингу/Airbnb?
- Какой район Бали лучше для такого бизнеса? Где сейчас больше спрос, а где цены на недвижимость и аренду адекватнее? Есть ли какая-то специфика по районам?
Буду очень благодарен за любые советы, ваш личный опыт, контакты проверенных специалистов (юристов, риэлторов) и просто истории – как позитивные, так и негативные. Хочется понять, насколько реально воплотить такую мечту в жизнь, и как сделать это максимально правильно и безопасно. Спасибо!
Здравствуйте! Вопрос приобретения и легальной сдачи недвижимости на Бали иностранцами — один из самых частых и действительно требует внимательного подхода. На сегодняшний день (2024-2025 гг.) ситуация такова:
Прямое владение землей и недвижимостью со статусом "Hak Milik" (аналог полного права собственности) для иностранцев по-прежнему невозможно. Однако существуют легальные и относительно безопасные структуры для инвестиций и использования недвижимости:
Что касается схемы с "фиктивным владельцем" (nominee) из местных жителей, упомянутой ранее, она крайне рискованна и не является легальной защитой ваших инвестиций. Несмотря на нотариальные соглашения о займе или доверенности, индонезийское законодательство в спорных ситуациях будет на стороне гражданина Индонезии как полноправного собственника Hak Milik. От этой схемы стоит категорически воздержаться.
Для легальной сдачи недвижимости в аренду (особенно краткосрочной туристам) необходимо:
Рекомендую перед любыми сделками провести тщательный due diligence объекта и получить консультацию у квалифицированного юриста и риэлтора, специализирующегося на Бали, чтобы выбрать оптимальную и безопасную структуру для ваших целей.