Прошлый год стал для рынка недвижимости Бали, без преувеличения, переломным. Власти всерьез взялись за земельный вопрос, перетрясли устоявшуюся годами систему и начали радикально и быстро ее менять. Масштабные регуляторные изменения, пересмотр зонирования, активная работа земельного департамента и усиление контроля затронули практически всех участников рынка.
Многие помнят громкую ситуацию с Parq Ubud. С похожими проблемами столкнулись и десятки других застройщиков и владельцев недвижимости.
По информации земельного департамента BPN, было изменено зонирование порядка 50 000 земельных участков, а более тысячи девелоперских проектов столкнулись с ограничениями, предписаниями, баннерами и приостановкой деятельности. Многие из этих площадок до сих пор разбираются с документами, разрешениями и статусом земли. Кейсов, доведенных до полноценного разрешения ситуации, пока единицы. Одним из них стал Green Flow — комплекс дизайнерских вилл в Убуде.
Посмотреть еще
3 фото
3 фото
Фото предоставлены Феликсом Деминым
Ниже — история получения разрешений нового формата из первых рук, от застройщика проекта Феликса Демина. Еще в июле 2025 власти опечатали завершенный и готовящийся к открытию комплекс вилл, и получение разрешений по новой системе стало непростой задачей для застройщика.
Что было сделано, чтобы проект наконец открылся?
Феликс Демин: Green Flow, как и многие другие проекты, попал под новые ограничения: власти изменили зонирование участка. Когда проект разрабатывался, системы PBG еще не существовало — разрешение оформлялось по старым, привычным для застройщиков правилам IMB. Однако в процессе получения IMB ее отменили и перевели все на новую систему PBG, которая на тот момент была сырой и непонятной: как она работает, тогда не знали ни чиновники, ни участники рынка.
Решение этой проблемы потребовало огромного количества усилий. В подобных ситуациях не существует одного документа или одной встречи, на которой решается все. Это комплексная работа сразу с десятком ведомств, комиссий и инспекций, с дополнительными документами и согласованиями, где каждое новое решение влияло на следующее. Разобраться в этом было крайне непросто.
В результате путь к открытию Green Flow занял полгода интенсивной работы.
За это время:
• проведено более 100 встреч с представителями различных государственных органов
• пройдено несколько уровней комиссий и рабочих групп
• полностью пересобраны внутренние юридические и операционные процессы
• выстроены сложные, но конструктивные коммуникации с регуляторами на муниципальном, региональном и ведомственном уровнях.
• проведено более 100 встреч с представителями различных государственных органов
• пройдено несколько уровней комиссий и рабочих групп
• полностью пересобраны внутренние юридические и операционные процессы
• выстроены сложные, но конструктивные коммуникации с регуляторами на муниципальном, региональном и ведомственном уровнях.
Фактически команда прошла весь путь — от глубокого анализа нового земельного и строительного регулирования до практической реализации решений в условиях постоянно меняющихся требований и выстраивания рабочих отношений с чиновниками.
Именно этот опыт стал для нас ключевой ценностью. Мы не просто «решили проблему», мы глубоко поняли систему изнутри и то, как она работает в текущих реалиях. Такая компетенция сегодня максимально востребована.
Что, по вашему опыту, изменилось в работе с регуляторами?
Феликс Демин: По сравнению с предыдущими годами регуляторная среда на Бали стала более жесткой, менее формальной и при этом более требовательной к качеству проектов.
Регуляторы ожидают не попыток обхода правил, а глубокого понимания законодательства, прозрачного и долгосрочного подхода. Проекты, которые не готовы инвестировать время, ресурсы и экспертизу в легализацию, теперь просто не проходят этот этап. В этом смысле 2025 год стал фильтром для рынка.
Как вам видятся перспективы компании и рынка?
Феликс Демин: Смотрим на происходящие изменения, скорее, позитивно. Да, рынок стал сложнее. Но именно в такие периоды формируется зрелый и профессиональный девелопмент.
Для нашей компании кейс Green Flow стал подтверждением того, что:
• даже самые сложные ситуации можно решать системно
• долгий путь через согласования дает стратегическое преимущество
• репутация и опыт становятся ключевым активом.
• даже самые сложные ситуации можно решать системно
• долгий путь через согласования дает стратегическое преимущество
• репутация и опыт становятся ключевым активом.
Сегодня мы точно понимаем, как работать с регуляторами, как структурировать проекты и как сопровождать сложные кейсы до результата. Это позволяет увереннее смотреть на новые проекты и партнерства.
Хочется верить, что следующий период для строительного рынка будет более стабильным. А участникам рынка — пожелать, чтобы этот год стал новым этапом роста. Даже если будут возникать сложные ситуации, у рынка уже есть примеры того, что профессиональный и спокойный подход приводит к результату, поэтому опускать руки точно не стоит.
Если вы планируете купить или взять в аренду землю под строительство, обязательно проверьте все разрешения и право на владение. С этим вам могут помочь специалисты компании Legal Indonesia.
