В какую зарубежную недвижимость инвестировать: почему Бали становится рынком долгосрочного спроса.
Инвестиции в зарубежную недвижимость в 2026 году: рост турпотока и экономики Бали, спрос со стороны экспатов и удалённых специалистов, перспективы и риски. Подробно разберем в статье последние тенденции зарубежного рынка недвижимости и как на этом фоне себя чувствует рынок Бали.
При выборе зарубежной недвижимости инвесторы часто сравнивают только обещанную доходность и стоимость входа. Но более надёжный критерий — не рекламный процент, а источник спроса: кто будет арендовать объект, почему эти люди приезжают в конкретную страну и насколько устойчив этот поток.
В 2025 году Бали принял почти 6,95 млн иностранных туристов, что на 9,72% больше, чем годом ранее. Число международных рейсов из аэропорта Нгурах-Рай выросло до 39 115 — на 7,72% за год. Одновременно экономика острова увеличилась на 5,82%, а в первом квартале 2026 года сохранила рост на уровне 5,58% год к году. (bali.bps.go.id)
После пандемии международный турпоток на Бали восстановился и продолжает расти. В 2025 году остров принял почти 6,95 млн иностранных туристов, а прогноз на 2026 год составляет около 7,53 млн. При сохранении текущей динамики к 2027 году поток может приблизиться к 8 млн человек. Рост числа посетителей поддерживает спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду, особенно в популярных туристических районах.
Эти данные делают Бали заметным направлением для тех, кто рассматривает инвестиции в зарубежную недвижимость. Однако главный сдвиг состоит не только в росте туризма. Остров постепенно меняется из места для короткого отпуска в международную среду для длительного проживания, удалённой работы и предпринимательства.
Что изменилось на рынке недвижимости Бали.
Раньше инвестиционная модель Бали в основном зависела от туристов: человек приезжал на одну-две недели, снимал номер или виллу и уезжал. Сейчас спрос становится более разнообразным.
На острове одновременно находятся:
- обычные туристы;
- сезонные резиденты;
- владельцы бизнеса;
- удалённые сотрудники международных компаний;
- фрилансеры;
- основатели технологических проектов;
- семьи, переезжающие на несколько месяцев;
- инвесторы, которые совмещают владение объектом с личным проживанием.
Для рынка аренды такая структура предпочтительнее зависимости от одной категории клиентов. Краткосрочные гости создают высокий оборот, а арендаторы на несколько недель или месяцев помогают сглаживать сезонные колебания.
Официальная статистика подтверждает, что туризм остаётся основой экономики острова. В 2025 году сектор размещения и общественного питания обеспечивал более 22% экономики Бали, а его объём вырос на 10,25% за год. (bali.bps.go.id)
Но растущий поток сам по себе не гарантирует доход каждому собственнику. В декабре 2025 года загрузка звёздочных отелей составила 60,88%, что было ниже показателя декабря 2024 года. Это означает, что предложение также растёт, а гости получают больший выбор. (bali.bps.go.id)
Поэтому сегодня инвестировать нужно не просто «в недвижимость на Бали», а в объект, который выигрывает у конкурентов по локации, концепции, легальности и качеству управления.
Почему Бали привлекает удалённых специалистов и предпринимателей.
Индонезия создала отдельную визу E33G для удалённых работников. Она позволяет иностранцу жить в стране до одного года и выполнять задачи для компании, зарегистрированной за пределами Индонезии. Для оформления не требуется местный спонсор, но нужно подтвердить трудовой договор с иностранной компанией и годовой доход не менее $60 000. (imigrasi.go.id)
Это важный сигнал для рынка недвижимости. Государство фактически закрепило легальный механизм длительного проживания экономически активных удалённых специалистов.
Бали уже обладает инфраструктурой, которая нужна такой аудитории:
- коворкингами;
- кафе с рабочими зонами;
- международными сообществами;
- сервисами доставки и транспорта;
- фитнес- и wellness-инфраструктурой;
- англоязычной деловой средой;
- широким выбором жилья для аренды на месяц и дольше.
На острове также проходят международные события, связанные с цифровой экономикой и финансовыми технологиями. Например, в 2025 году Министерство инвестиций Индонезии поддержало проведение на Бали международной конференции, посвящённой цифровым финансам и развитию технологической инфраструктуры. (БКПМ)
Называть Бали полноценной столицей AI-стартапов пока рано: отдельной официальной статистики по числу AI-компаний на острове нет. Но направление движения очевидно. Бали становится базой не только для фрилансеров, но и для небольших международных команд, SaaS-проектов, консультантов и предпринимателей, которым не нужен традиционный офис в мегаполисе.
Для инвестора важен не сам ярлык «AI-хаб», а практическое следствие: растёт аудитория арендаторов с международными доходами, которая остаётся на острове дольше обычного туриста и предъявляет более высокие требования к жилью.
Почему Бали рассматривают для инвестиций в зарубежную недвижимость.
1. Международный спрос не зависит от одной страны
Бали посещают туристы из Австралии, Индии, Китая, Европы, Азии, России, США и других регионов. В 2025 году крупнейшим рынком оставалась Австралия, но на неё приходилось около 23,4% иностранных прибытий — то есть большая часть спроса была распределена между другими странами. (bali.bps.go.id)
Такая диверсификация снижает зависимость рынка от экономической ситуации в одной юрисдикции.
2. Остров подходит для круглогодичного проживания
Бали не является исключительно зимним или летним курортом. Поток меняется по месяцам, но аренда востребована круглый год: туристический сезон одной страны сменяется праздниками и отпусками в другой.
Это не означает отсутствия сезонности. Она есть, и её обязательно нужно учитывать в финансовой модели. Но она менее жёсткая, чем на курортах, работающих только три-четыре месяца в году.
3. Гости всё чаще выбирают виллы и апартаменты
Colliers отмечает, что иностранные путешественники всё активнее выбирают виллы вместо классических отелей. Одновременно основные новые жилые кластеры формируются в районах Чангу и Улувату, где спрос поддерживают туризм, коммерческое развитие и lifestyle-инфраструктура. (Colliers)
Это создаёт возможности для частных инвесторов, но одновременно повышает конкуренцию. Типовая вилла без сильной концепции, профессиональных фотографий, сервиса и управления может проиграть сотням похожих предложений.
4. Экономика растёт быстрее, чем просто туристический поток
Экономика Бали выросла на 5,82% в 2025 году. Экспорт услуг, к которому относится значительная часть туристической активности, увеличился на 8,22%. (bali.bps.go.id)
Это говорит о расширении экономической активности вокруг туризма: ресторанов, торговли, транспорта, развлечений, строительства, управления недвижимостью и других услуг.
Надёжнее ли недвижимость Бали, чем объекты в других странах.
Бали нельзя назвать автоматически более безопасным рынком, чем Дубай, Таиланд, Испания или другие популярные направления. У каждого рынка своя структура рисков.
В некоторых странах иностранцу проще зарегистрировать полноценное право собственности. На Бали распространены leasehold-сделки и корпоративные структуры, поэтому качество договора, статус земли, зонирование и разрешения имеют критическое значение.
Преимущество Бали находится в другом: инвестиционный тезис может строиться не только на перепродаже объекта по более высокой цене, но и на понятном арендном спросе.
Условно существуют две модели зарубежных инвестиций:
Модель | На чём строится доход |
1 - Спекулятивная | Покупка с расчётом на быстрый рост цены и перепродажу |
2 - Операционная | Регулярный денежный поток от аренды и управления |
Для Бали более рациональной выглядит вторая модель. Потенциальный рост стоимости объекта можно учитывать как дополнительный сценарий, но не как гарантированный источник прибыли.
Это особенно актуально на фоне национальной статистики Индонезии. В первом квартале 2026 года индекс цен первичного жилья вырос всего на 0,62% год к году, а продажи сократились на 25,67%. Эти данные относятся ко всей Индонезии, а не только к Бали, но они не подтверждают идею о повсеместном и бесконечном росте цен. (bi.go.id)
Поэтому хороший объект должен быть экономически жизнеспособным даже без агрессивного прогноза капитализации.
В какую недвижимость инвестировать на Бали.
Наибольший потенциал имеет не конкретный тип объекта, а сочетание пяти факторов.
Легальная возможность эксплуатации
Необходимо проверить:
- право застройщика использовать землю;
- срок и условия leasehold;
- туристическое или коммерческое зонирование;
- разрешение PBG;
- возможность законно сдавать объект;
- условия продления договора;
- договор с управляющей компанией.
Красивый рендер не компенсирует неправильную зону или отсутствие документов.
Локация с уже существующим спросом
Опасно покупать только на основании обещания, что район «скоро станет новым Чангу». Надёжнее выбирать территорию, где уже есть:
- подъездные дороги;
- рестораны и магазины;
- пляж или другие точки притяжения;
- коворкинги;
- школы или семейная инфраструктура;
- действующий арендный рынок.
Потенциал развития важен, но он должен дополнять существующий спрос, а не заменять его.
Формат для длительного проживания
Удалённому специалисту недостаточно кровати и бассейна. Для аренды на несколько недель или месяцев нужны:
- полноценное рабочее место;
- стабильный интернет;
- резервное электроснабжение;
- кухня;
- хранение вещей;
- шумоизоляция;
- уборка и технический сервис;
- доступ к спорту, отдыху и повседневной инфраструктуре.
Объекты, рассчитанные только на эффектные фотографии, могут хорошо работать несколько ночей, но хуже подходить для длинной аренды.
Профессиональное управление
Доходность недвижимости создаёт не само здание, а операционная система вокруг него:
- ценообразование;
- размещение на площадках;
- работа с отзывами;
- клининг;
- техническое обслуживание;
- заселение;
- коммуникация с гостями;
- контроль расходов;
- финансовая отчётность.
Два одинаковых объекта в одной локации могут показывать разный результат из-за качества управления.
Реалистичная финансовая модель
Нужно считать не заявленную валовую доходность, а деньги, которые останутся после расходов.
Из выручки вычитаются:
- комиссия управляющей компании;
- комиссии платформ бронирования;
- коммунальные расходы;
- клининг;
- ремонт;
- замена мебели и техники;
- налоги;
- страхование;
- маркетинг;
- простой между бронированиями;
- резерв на реновацию.
Прогноз желательно проверять минимум в трёх сценариях: консервативном, базовом и оптимистичном.
Какие риски нельзя игнорировать.
Рост Бали создаёт не только возможности.
Colliers указывает на быстрое расширение предложения вилл и давление на загрузку отелей. Одновременно остров сталкивается с перегруженностью дорог и инфраструктурными ограничениями. (Colliers)
Основные риски инвестора:
- переизбыток похожих объектов;
- ошибки в земельных документах;
- неподходящее зонирование;
- задержки строительства;
- слабая управляющая компания;
- завышенный прогноз загрузки;
- необходимость регулярной реновации в тропическом климате;
- сокращение оставшегося срока leasehold;
- сложности с последующей перепродажей.
Поэтому рост туристического потока нельзя автоматически переводить в рост доходности каждого объекта.
В результате выигрывают проекты надёжных застройщиков, которые юридически чисты, правильно расположены и профессионально управляются.
Стоит ли инвестировать в недвижимость Бали в 2026 году.
Бали заслуживает места в списке направлений для инвестиций в зарубежную недвижимость.
Аргументы в его пользу подтверждаются данными:
- почти 6,95 млн иностранных туристов за 2025 год;
- рост международного потока на 9,72%;
- увеличение числа международных рейсов;
- рост экономики на 5,82%;
- развитие официальных условий для удалённых работников;
- повышение спроса на виллы и lifestyle-форматы проживания. (bali.bps.go.id)
Но Бали — не рынок, на котором достаточно купить любую виллу и ждать пятизначную доходность. Инвестору требуется такая же проверка, как при покупке бизнеса: документы, модель спроса, операционные расходы, качество команды и стратегия выхода.
Самая устойчивая позиция выглядит так: рассматривать недвижимость Бали как доходный операционный актив, а не как лотерейный билет на бесконечный рост цены.
Кто участвовал в подготовке материала.
Материал подготовлен на основе данных BPS Bali, Bank Indonesia, Иммиграционной службы Индонезии, Colliers и практической аналитики команды BREIG Property — крупного девелопера и оператора недвижимости на Бали.
Коммерческие прогнозы отдельных проектов не использовались как независимая рыночная статистика.
FAQ
В какую зарубежную недвижимость лучше инвестировать?
В объект с подтверждённым арендным спросом, законной моделью владения, прозрачными расходами и профессиональным управлением. Страна и обещанная доходность сами по себе не определяют качество инвестиции.
Почему инвесторы рассматривают недвижимость на Бали?
Основные причины — рост международного туризма, круглогодичный спрос, развитие долгосрочного проживания и увеличение числа удалённых специалистов с зарубежными доходами.
Является ли Бали более надёжным рынком, чем Дубай или Таиланд?
Однозначного ответа нет. Бали отличается сильным арендным спросом, но юридическая структура покупки может быть сложнее. Сравнивать нужно не только доходность, но и права инвестора, ликвидность и расходы.
Какая недвижимость на Бали лучше подходит для аренды?
Объекты в работающих туристических и residential-кластерах, с хорошим доступом, рабочим пространством, полноценной инфраструктурой и профессиональной управляющей компанией.
Можно ли рассчитывать на гарантированную доходность?
Нет. Доход зависит от загрузки, стоимости аренды, сезонности, расходов, состояния объекта и работы управляющей компании. Любой прогноз нужно проверять в нескольких сценариях.
Что проверить перед покупкой?
Локацию, статус земли, зонирование, PBG, право на туристическую эксплуатацию, договор leasehold, финансовую модель, опыт застройщика, статус строительства и условия управления.
Вы можете добавить его прямо сейчас!