К нам обратился клиент с просьбой проверить договор на строительство 4 вилл на Бали. Сделка предусматривала инвестиции в размере $270,000 на арендованной территории, а документ, представленный подрядчиком, назывался “Agreement Letter”.
На первый взгляд — стандартное соглашение. Но юридический анализ показал: перед нами не контракт, а набор рисков, который может привести к полной потере вложений. Что не так с документом?
1. Неправильный формат: "letter" вместо договора
В международной практике agreement letter — это документ о намерениях, а не обязательный контракт. При существенной сумме сделки $270,000 это недопустимо.
2. Нет данных о сторонах
В договоре не указаны паспортные данные, адреса, контакты сторон. Подрядчик не идентифицирован как представитель компании, а как иностранное физическое лицо вообще не имеет права заключать подобные сделки и принимать оплату. Также отсутствуют упоминания:
- о наличии строительной лицензии;
- о праве на работу в Индонезии (рабочая виза KITAS);
- о правомочиях подписывать договор.
3. Оплата — на личный счёт физического лица
Все платежи ($270,000) направляются на личный счёт подрядчика, что означает:
- нарушает нормы миграционного, трудового и налогового законодательства;
- делает невозможным дальнейшее отслеживание движения средств;
- исключает любые гарантии возврата в случае спора.
4. Нет технической части и приложений
В договоре отсутствуют:
- архитектурные планы;
- смета;
- график работ;
- визуализации;
- требования к материалам и качеству.
Это значит, что подрядчик может выполнить работы как угодно, а у заказчика не будет юридических оснований предъявить претензии.
5. Платежи не привязаны к фактической приемке
Деньги выплачиваются по стадиям без актов выполненных работ. В результате:
- можно заплатить, не получив результат;
- нет механизма контроля за качеством и сроками.
6. Отсутствие указаний на регулирование обязательной документации.
При строительстве в Индонезии требуются:
- PBG — разрешение на строительство;
- SLF — сертификат пригодности к эксплуатации.
В договоре нет ни слова об этих документах, что ставит под угрозу ввод объекта в эксплуатацию и его законность.
7. Юрисдикция и механизм споров — не определены
Нет указания:
- какая страна будет рассматривать споры;
- в какие сроки проводится медиация;
- как защищены интересы клиента.
Данный "договор" — это не контракт, а рискованный документ без правовых гарантий. Его подписание может повлечь за собой самые печальные последствия для любого инвестора. Как итог, мы настоятельно не рекомендовали клиенту подписывать данный документ и провели юридическую консультацию, после которой клиент осознал в какую ситуацию он мог попасть.
Если вы планируете крупную сделку на Бали — обязательно проводите юридическую проверку документов. Цена ошибки — ваши инвестиции. Обратитесь за консультацией к специалистам, которые знают законы и защитят ваши интересы.
Хотите консультацию?
Телеграм - @legalindonesia / @LegalIndonesiaBot
Вы можете добавить его прямо сейчас!