Разговоры о запрете Airbnb на Бали оказались шумом без реальных последствий. Платформы остаются. Меняется другое — как именно можно сдавать жильё. Теперь внимание смещается на оформление, лицензии и налоги.
Если посмотреть на цифры, становится понятно, почему тему вообще подняли. В официальной ассоциации отелей на Бали зарегистрировано около 378 гостиниц, а на Airbnb и похожих сервисах — примерно 16 000 объектов: вилл, апартаментов и гостевых домов. Большая часть этого жилья работает без полного пакета разрешений и фактически относится к «серой» аренде.
До какого момента можно жить «как раньше»
До 31 марта 2026 года всё жильё, размещённое на онлайн-платформах, должно быть оформлено по правилам. Если этого не сделать, объявления могут убрать из Airbnb, Booking и других сайтов.
Для туристов почти ничего не меняется — бронирование остаётся доступным. А вот владельцам жилья, которые сдают без оформления, становится всё сложнее работать по старой схеме.
Почему одного аккаунта Airbnb недостаточно
Обычно всё начинается просто: регистрируют компанию, получают NIB (номер бизнеса через систему OSS) и создают аккаунт на Airbnb. Но на этом легальность заканчивается.
Для компаний с иностранным капиталом (PT PMA) действует важное ограничение: нельзя сдавать жилую недвижимость посуточно. Если вилла или апартаменты оформлены как жильё, сдавать их через Airbnb от имени PT PMA без гостиничной лицензии нельзя.
Как только объект используют для краткосрочного размещения, он перестаёт быть «просто домом». Появляются требования к средствам размещения: могут понадобиться Sertifikat Standar, разрешение на коммерческое использование здания (PBG), сертификат безопасности (SLF), иногда — регистрация на уровне desa adat. Плюс — оформление местного налога PHR.
KBLI — основа всей схемы
KBLI — это код деятельности, который показывает, чем именно занимается бизнес. От него зависят лицензии, проверки и налоги.
У PT PMA часто используют коды 55900 и 68111, но важно понимать: 68111 сам по себе не даёт права на краткосрочную аренду. Он про управление имуществом, а не про размещение гостей, поэтому требует дополнительной юридической настройки.
У индонезийских компаний (PT PMDN) вариантов больше — есть коды для вилл и гостевых домов. Но универсального решения нет: всё зависит от района, объекта и модели работы. Один KBLI для Airbnb — миф.
Налог PHR: 10% и без автоматического списания
Почти вся краткосрочная аренда на Бали подпадает под PHR — Hotel & Restaurant Tax со ставкой 10%.
Важно: Airbnb этот налог не удерживает. Платформа не платит его за владельца. Бизнес сам регистрируется, получает NPWPD, учитывает доход и платит PHR каждый месяц. Комиссия Airbnb к этому налогу отношения не имеет.
Что на практике нужно, чтобы сдавать без риска
Чтобы спокойно работать в 2026 году, одного аккаунта на платформе недостаточно. Нужно:
- подобрать KBLI под реальную модель бизнеса
- оформить лицензии и сертификаты
- при необходимости перевести объект в коммерческую категорию
- зарегистрироваться и платить PHR.
Без этого растёт риск штрафов и удаления объекта с платформ.
Как обычно выстраивают схему инвесторы
На практике используют несколько подходов.
1. В первом варианте объект переводят в коммерческий формат, оформляют как средство размещения и платят PHR. Airbnb в этом случае — просто канал продаж.
2. Во втором варианте объект сдаёт PT PMDN, которая выступает владельцем или официальным арендодателем и работает в рамках местных правил.
3. Третий вариант — схема с управляющей компанией. Владельцем остаётся PT PMDN или физическое лицо, а PT PMA работает как управляющий: занимается маркетингом, объявлениями, бронированиями и сервисом гостей. Доход оформляется как оплата управления, а не аренды — это снижает юридические риски.
Чем может помочь Legal Indonesia
Legal Indonesia помогает выстроить понятную и легальную схему аренды через Airbnb: подобрать формат компании и KBLI, оформить KITAS, пройти лицензирование и настроить уплату PHR.
Разбор ситуации заранее позволяет избежать штрафов и блокировок объявлений, когда новые правила начнут работать в полную силу.
📩 Свяжитесь с нами удобным способом для консультации!
📱Telegram: @legalindonesia / @LegalIndonesiaBot
📱WhatsApp: https://wa.me/628179677771
Вы можете добавить его прямо сейчас!