С 31 марта 2026 года на платформах вроде Airbnb и Booking смогут оставаться только те объекты размещения, которые имеют официальный статус “Terdaftar dan Berizin” — «зарегистрировано и имеет лицензию».
Это требование касается всего рынка краткосрочной аренды: вилл, апарт-отелей, отелей и гостевых домов.
Решение стало частью политики по наведению порядка на рынке туристического жилья. Формально онлайн-платформы никто не запрещает, но размещаться на них смогут только легальные объекты.
Причина ужесточения проста. На Бали зарегистрированных объектов размещения — несколько сотен, тогда как на Airbnb и Booking размещены десятки тысяч объявлений.
Значительная часть работает без полного пакета разрешений. Новые правила должны синхронизировать цифровые платформы с системой лицензирования.
Что нужно сделать владельцам объектов
Чтобы остаться на платформах после 31 марта 2026 года, объект должен пройти несколько обязательных шагов.
Первый — оформить бизнес-разрешение через систему OSS (Online Single Submission). Важно, что одного регистрационного номера бизнеса NIB недостаточно. Вид деятельности компании должен соответствовать размещению гостей и иметь правильный код KBLI. Например:
- 55110 — звёздный отель
- 55120 — мотель
- 55193 — виллы
- 55194 — апарт-отели
Если объект оформлен как обычная жилая недвижимость, а у компании нет соответствующего KBLI, пройти процедуру регистрации не получится.
После получения разрешений необходимо зарегистрировать объект в реестре Министерства туризма. Система автоматически проверяет данные компании, корректность лицензии и соответствие объекта категории размещения.
Если проверка проходит успешно, объект получает цифровой статус “Terdaftar dan Berizin”. Этот знак будет отображаться рядом с объявлением на платформах бронирования и подтверждать, что жильё работает легально.
Что будет с объектами без регистрации
После 31 марта 2026 года объекты без подтверждённого статуса могут исчезнуть из поиска на платформах, быть удалены из системы или привлечь внимание местных органов контроля.
Кроме того, статус “Terdaftar dan Berizin” постепенно становится для туристов признаком надёжности и безопасности при выборе жилья.
Налог PHR: важный момент для владельцев
Большинство форматов краткосрочной аренды на Бали подпадает под Hotel & Restaurant Tax (PHR) — местный налог 10%.
Важно понимать: Airbnb и другие платформы не удерживают этот налог автоматически. Оператор объекта обязан самостоятельно зарегистрироваться как налогоплательщик (NPWPD), учитывать доход от аренды, подавать отчётность и ежемесячно перечислять налог.
Комиссии платформ не имеют отношения к этому платежу.
Если вилла оформлена как жилая недвижимость
Для компаний PT PMA краткосрочная аренда жилых вилл без гостиничной модели остаётся сложной юридической зоной. Если объект не переведён в коммерческое использование и не оформлен как средство размещения, получить статус “Terdaftar dan Berizin” будет невозможно.
На практике используются две основные модели:
- оформление объекта как гостиничного средства размещения (например, с KBLI 55110);
- использование структуры PT PMDN, где владельцами выступают индонезийские граждане или компании.
Каждая ситуация требует отдельной юридической оценки.
Дополнительные требования
В большинстве случаев объект размещения также должен иметь:
- PBG — разрешение на строительство или легализацию здания
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертификат пригодности здания к эксплуатации
- NPWPD — регистрацию для уплаты местного налога
- соответствие требованиям зонирования (KKPR)
Особенно важен коммерческий SLF, который подтверждает, что здание используется как объект бизнеса, а не частный дом.
Практический вывод
Если у объекта есть коммерческий SLF, налоговый номер NPWPD, правильный KBLI и оформленный бизнес — пройти регистрацию обычно несложно.
Если же вилла юридически оформлена как жилая недвижимость без гостиничной модели, вопрос легализации лучше решить заранее — до 31 марта 2026 года.
Как может помочь Legal Indonesia
Компания Legal Indonesia помогает владельцам вилл, апарт-отелей и гостиниц пройти процесс легализации:
- аудит структуры компании
- подбор правильного KBLI
- регистрация разрешений через OSS
- оформление PBG и SLF
- подключение к системе уплаты PHR
- выбор оптимальной модели бизнеса (PT PMA, PT PMDN или управленческая схема)
С учётом дедлайна 31 марта 2026 года откладывать процесс рискованно: ближе к сроку нагрузка на систему и проверяющие органы обычно резко возрастает.
📩 Свяжитесь с нами удобным способом для консультации!
Вы можете добавить его прямо сейчас!