Всё об инвестициях в недвижимость, подбор объектов под запрос

Какие дополнительные расходы нужны для владельца виллы на Бали? Две виллы, которые сейчас есть в продаже за свою цену:

На последней стадии строительства. Чтобы достроить ничего не надо доплачивать, просто дождаться. Там осталось доделать косметику, вставить окна и двери и поставить сантехнику.

Другие расходы:
1. Мебель и техника, предметы интерьера, наш подрядчик называет базовую стоимость для 3к виллы в 11000 €.
2. Коммунальные платежи: вода берется из вашей личной скважины и она бесплатна. Электричество платите по счетчику наперед. Положили на баланс и пользуетесь пока не израсходовали. Примерно 15000 рублей в месяц при активном использовании.
3. Обслуживание: горничная, садовник, обслуживание бассейна. Цена сильно зависит от частоты визитов. Ежедневная уборка мне обходилась в 14000 рублей в месяц, садовник и пуллмен приходят раз-два в неделю, цена зависит от величины сада и бассейна. У нас небольшие, думаю все вместе до 20000 рублей.
4. Ежемесячная плата банджарам (местное самоуправление) зависит от района, но там какая-то мелочевка в районе пары тысяч рублей.
5. Все налоги на собственность у нас платит владелец земли - индонезиец.
6. Подоходный налог для нерезидента 20% от задекларированного дохода. Для резидента (живете на Бали больше 182 дней в год) до 15%. Какой доход декларировать - вам решать.

Почему мы все время говорим про срок аренды, если речь о покупке?

Иностранец не может владеть землей в Индонезии по закону. Поэтому землю он может только арендовать.

Право на использование: по договору оно приобретается на 25 лет и может быть продлено еще на 75 лет. Это позволяет инвестору за сравнительно небольшие деньги построить на участке виллу (если ее там не построили до того) и извлекать из нее прибыль. Срок окупаемости балийских вил в среднем 5 лет.

Математика такая: вы заплатили 100 000 евро и к моменту окончания договора аренды получили с нее 500 000 евро. Это при условии, что цены вообще не менялись, что невозможно, они конечно будут расти.

Обязательство продлить договор аренды на землю вы можете прописать с хозяином земли и по истечении срока, у вас будет возможность внести оплату и продлить контракт. А владелец может пригласить других покупателей только если вы отказались. Уходя, вы все имущество можете забрать с собой, в том числе разобрать и увезти виллу. Она принадлежит вам.

Как вам подобная модель окупаемости?

Как быть уверенной, что вилла будет сдаваться, а не застрянет пустая? Может вы слышали, что кто-то вложился и не смог сдать.

Чтобы это понять, нужно знать разницу между районами Бали, в которых очень разная ситуация и разный спрос:

律‍♀️УБУД. Это холмистый район в 1,5 часах езды от океана. Туда едут за медитациями, йогой, ретритами и видами на террасные рисовые поля. Там зелено и хорошая инфраструктура, есть храмы, парк обезьян и т.д. Там сравнительно недорого стоит земля. Однако туристический спрос на Убуд ниже, оттуда далеко до океана, до моллов и тусовок, а так же до аэропорта. В ковид в Убуде жили йоги и прочие духовные ребята. Он был заполнен на 20%.

СЕМИНЬЯК. Там почти нет свободной земли. Все застроено. Зато есть побережье, рестораны, магазинчики, близко до аэропорта и центра города с моллами. Если брать, то старые виллы под реновацию. В ковид район вымер.

БУКИТ. Это такой маленький аппендикс на карте острова. В нем разные районы: Улувату - Мекка для серферов, в нем стоит открывать гестхаус с дешевыми номерами. Ещё Джимбаран, Нуса Дуа. Там строят обычно дорогие роскошные виллы. Оттуда до всего далеко: по 2 часа до тусовок, до достопримечательностей, час до аэропорта, и там не развитая инфраструктура. Зато там лучшие виды со скал в океан и пляжи без волн, подходят для детей. В Ковид район вымер полностью.

‍♀️ЧАНГГУ. В нем есть океан, самые популярные клубы, все тусовки, самые модные и вкусные рестораны, бич клабы, две точки для сёрфинга. Сюда едут с Букита, Семиньяка и Убуда, чтобы тусоваться, отдыхать и вкусно есть. Это достаточно развитый, но продолжающий развиваться район. В нем полно свободной земли и можно строиться. В ковид именно здесь жили 80% оставшихся и хорошую виллу в аренду было не найти даже в 20-м году!

ПЕРЕРЕНАН. Лет через 4-5 это будет новый Чанггу. Там активно идёт стройка, развивается инфраструктура, оттуда 10-20 минут ехать до ресторанов Чанггу. Есть океан, рисовые поля и можно взять землю чуть дешевле, чем в Чанггу и к пляжу, с прицелом на будущее.

Мы строимся только в Чанггу! Я не люблю риски. Я все видела своими глазами с февраля 20-го года и провела на острове почти два года. Тем, кто не понимает остров, легко впарить сомнительные районы типа Санура и Мундука или навязать рискованные объекты на Буките или в Убуде.

А вы предпочитаете сэкономить и рискнуть? Брать с перспективой на будущее? Или готовы идти только в безрисковые сделки?

Разница инвестирования в рублях и долларах

Рассмотрим два сценария инвестирования 200 000$ в долларах и рублях в недвижимость.

200000$ = 16 000 000 рублей

ВАРИАНТ В РУБЛЯХ
Берем 3 студии в Питере (в среднем по 5 000 000) и начинаем сдавать их в среднем по 25 000 рублей в месяц (данные ЦИАН). Наш доход 75 000 рублей (906$) (траты на коммуналку, ремонт и прочее намеренно опускаю, чтобы не вводить много специфических переменных)
При условии 100% загрузки это 900 000 в год. Стоимость вложений возвращается за 18 лет.
Это вполне себе работа - контролировать три объекта: вопросы, жалобы соседей, убедиться, что счета оплачены, не разрушен ремонт, найдены жильцы.
Проданная квартира в Питере равна купленной квартире в Питере. То есть даже при условии капитализации, если вы через 18 лет продадите три студии дороже, чем брали, то купите тоже три студии, потому что все студии одинаково вырастут в цене, только ваши будут старые.
Ценность вашего дохода в рублях будет постоянно падать: то, что вы могли купить на 75 к сегодня, вы не купите через 5 лет. Курс рубля 30 лет падает, а цены растут. То есть вы все время немного беднее.

Примечание: это очень оптимистичный сценарий!

ВАРИАНТ В ДОЛЛАРАХ
 Вы берёте одну виллу на Бали на 25 лет.
 Отдаёте ее в управление и получаете минимум 3000$ в месяц, не делая ничего! Это 36000$ в год.
 Через 5,5 лет вы окупаете вложения и можете купить три студии в Питере .
За оставшиеся 20 лет вилла окупается ещё 4 раза и вот вы владеете уже 15-ю студиями в Питере.
 Даже если вы не продлеваете аренду, ваша позиция несравнимо богаче по сравнению с рублевым вариантом через равный временной отрезок.
 Доллар постоянно стоит в рублях больше. Цены в России растут, но растёт и ваш доход и вы не беднеете, а богатеете из-за курса.

Даже если предположить, что на Бали все будет хуже описанного сценария в ТРИ РАЗА, это все равно будет выгоднее Питерского сценария.

Вопрос: почему все берут недвигу в России, а не на Бали? Потому что так же как и вы ни фига не знали до моего блога о такой возможности. А ещё от страха.

А что бы вы предпочли и почему?

Как гарантировать, что вилла будет сдаваться?

1️⃣ Правильно выбрать локацию. В высокий сезон сдаются даже сараи и скворечники, но мы-то хотим сдавать всегда! А для этого важно понимать специфику района. Для этого надо хорошо их знать. Читаем статью Как правило, застройщики выбирают место подешевле, создают проект на несколько вилл и продают там готовые или на стадии строительства. Человек, который не очень понимает, как все устроено на острове покупает на доверии и смиряется с тем, что вила время от времени простаивает. Я в этом сообществе стараюсь все объяснить, читайте, плз!
2️⃣ Соблюсти баланс цены и места. Очевидно, что чем дальше от пляжа, тем земля дешевле, тем дешевле вилла будет в аренде. Однако, всегда можно встретиться посередине. Всегда есть удаленные от пляжа локации, зато в центре шоппинга, близко к ресторанам, оживленным улицам и прочей инфраструктуре. Важно понимать: на Бали не ходят пешком! На острове нет пешеходной зоны. Все арендуют байк, так какая блин разница, будут они ехать 2 минуты или 10? На свете множество туристов, которые не готовы переплачивать за 8 минут пути вдвое. И немало тех, кто не глядя берет точку на карте ближе к пляжу. Танцуйте от собственного бюджета.
3️⃣ Важна не прибыль, а возвратность инвестиций: как скоро вложенное вам вернется. И на фоне других стран, быстрее чем на Бали этого не происходит. Лучшие предложения по миру 8-10 лет. На Бали это 3-5 лет!
4️⃣ Качество виллы и сервис! Свежесть ремонта, добротная, красивая мебель, инстаграммный дизайн, быстрый интернет, чистый бассейн — и вы забьете виллу на годы вперед. Найти виллу на Бали — это огромный геморрой! Каждый турист, регулярно ездящий на Бали, мечтает найти одно место, куда будет возвращаться каждый год. Дороже всего обходится НОВЫЙ клиент, а вот его возврат для вас бесплатен. Каждый ваш клиент должен стать постоянным и тогда они будут подстраивать свой отпуск под ваши свободные даты.
5️⃣ Продвижение. Хороший агент с обширной базой клиентов и работающий с площадками в ТГ, фейсбуке и истаграме.

Есть ли конкуренция на Бали?

На острове тысячи вилл. Казалось бы очевидно, что надо выделяться и привлекать внимание, чтобы туристы среди прочих предпочли вашу виллу. Но нет. Это не так.

Помимо расположения и параметров типа количества комнат и величины бассейна, для виллы на Бали важно, чтобы она была сделана не из говна и палок. Потому что 70% фонда вилл там именно такие!

На фотографиях вы видите белые стены, чудный бассейн и тропический интерьер. Приезжаете и застаете бабушкину дачу. Рассохшиеся рамы, древний унитаз, мерзкий цвет камня в бассейне. Всюду вспухшая штукатурка, пыль, паутина, муравьи и мебель как со все той же бабушкиной дачи. По правде говоря, сам остров настолько хорош, что не так важно, где там ты ночуешь. Туристы сметают ВСЕ, ворчат, плюются, но платят. Поэтому у ваших конкурентов ноль мотивации хоть как-то стараться.

Если ваша вилла будет сделана на совесть, если в ней не будет течь с потолка, вы поставите достойную мебель и персонал будет работать как следует, то сразу накидывайте сотню к прайсу. Потому что вилла должна быть просто НОРМАЛЬНОЙ, чтобы победить остальных соседей. Что уж говорить об инстаграммном дизайне и качественной сантехнике. Туристы будут бронировать вашу виллу на год вперед, пока все еще живут на ней.

Мы строим на совесть. С металлоконструкциями, стеклопакетом и качественными материалами. Чтобы ваша вилла несколько лет выигрывала на фоне конкурентов даже без ремонта.

Строить, достраивать или брать готовую?

СТРОИТЬ
➕ Дешевле на 70-100 тыс. евро.
➕ В месте, которое выбрали вы.
➕ Возможность изобрести любой проект по вашему вкусу.
➕ Быстрая возвратность инвестиций.

➖ Стройка - это целый процесс, который может затянуться, что-то пойдет не так, а это риски.
➖ Год или больше выпадают, вы начинаете зарабатывать позже.

ДОСТРАИВАТЬ
➕ Это быстрее, чем строить с нуля.
➕ Себестоимость недостроя как правило очень низкая.
➕ Вы все еще можете вмешаться в проект и что-то изменить под себя.

➖ Что там настроили предыдущие строители теперь ваши проблемы.
➖ Риски стройки в меньшем объеме никуда не делись.

БРАТЬ ГОТОВУЮ
➕ Глаза видят, что берут. Можно посмотреть, потрогать, относительная прозрачность того, что вы получите в итоге.
➕ Можно немедленно сдавать и получать доход.
➕ Нет строительных нервов, неожиданностей и прочих рисков.

➖ Существенно дороже! Тот год, что вы теряли на стройке и казалось бы здесь сэкономили, вы будете отрабатывать разницу в цене. А по-хорошему этой разницы хватит года на два-три. Возвратность удлиняется. И если построенная вила со второго года за 3-4 года вернула вам вложенное, то с готовой виллой это 6-8 лет.
➖ Чужой проект, который может быть не вполне удобен.
➖ Могут появиться скрытые дефекты, которые всплывают со временем.
➖ Важно быть уверенным в причинах, по которым хозяин продает свою виллу. Может она у него не сдавалась и теперь не будет сдаваться у вас?

Вы к какому решению тяготеете?

Почему наши виллы обходятся дешевле?

1️⃣ Индонезийцы — нация со своими особенностями. Для буле — белого иностранца все цены умножайте на 3. Вы дороже купите продукты на рынке, арендуете мотоцикл, купите сувенир, картину или люстру из бамбука. Вам постараются завысить прайс на стройматериалы, постельное белье и шторы. Просто потому, что вы белый иностранец, а значит у вас с деньгами порядок. Мы общаемся с местными через местных. Бали — остров, где надо иметь знакомства и они у нас есть. От вашего лица сделка заключается через местных, а значит по цене для своих.

2️⃣ Мы знакомы с правильными людьми! А именно с застройщиком в районе Чанггу. Он там свой человек. К нему идут за советом, ему первому рассказывают о том, что решили продать участок. А он рассказывает нам. Земля, которую продает местный крестьянин не попадет на модный сайт для буле с парой тройкой посредников. Она попадет на стол нашего человека, а от нас к вам. И вы получите лучшее место недалеко от моря, которое никогда бы не нашли иным путем.

3️⃣ Мы проводим аудит сметы и закупочных цен. Вас не нагреют на стоимости песка и цемента и на сошьют вам «золотые» шторы. Мы все проверим и не дадим нас обмануть.

Связи решают все! Вы знакомы со мной, а значит не будете стоять в очереди к застройщику, который задирает прайс и не переплатите за посредственную землю.

Почему не выгодно покупать землю на Бали надолго?

Напомню, что по закону Индонезии владеть землей может только гражданин Индонезии. Любой буле должен либо арендовать (максимально 99 лет один и тот же участок) либо получать гражданство. Многих это пугает, дескать я построю виллу, а потом придется расставаться со своим имуществом.

Рассмотрим две инвестиционные стратегии:
Условная цена аренды земли на 25 лет — 100 000$
Условная стоимость постройки — 100 000$
В условном развивающемся Переренане.

FreeHold (99 лет) — вытаскивайте из кармана сразу 500 000$ (4 раза по 25 лет + постройка)
 По схеме сдачи 150$ в день х 20 дней в месяц = 3000$ в месяц, 36000 в год.
 Через 14 лет у вас в кармане 500 000$. Поздравляю^ вилла окупилась.
 Впереди 85 лет безмятежного счастья. Если не считать ремонты и реновацию.
Продать ее будет значительно сложнее: она старее, чем у конкурентов и стоит минимум полмульта. Ваши внуки вынуждены будут расстаться с ней навсегда.

LeaseHold (25 лет) — вы платите 100 000$ за землю и прописываете в контракте готовность продлить договор аренды на еще 25 лет, например. Итого весь проект обошелся вам в 200 000$
 По той же схеме, при тех же 36 000$ в год, вы как будто ничего не платили уже через 5,5 лет. За 5 лет Переренан стал вторым Чанггу и в нем выросли цены на все: землю, аренду, виллы, в Чанггу земля кончилась и цены взлетели тоже. Вы докупаете у своего хозяина 5 лет, чтобы в договоре был красивый срок 25 лет и продаете свою виллу в два раза дороже (она все это время росла в цене).

Итого: через 5 лет у вас в кармане 600 000$ и неограниченные возможности построить в новом месте виллу или парочку и продолжать в том же духе. А внукам оставить готовую финансовую модель, бизнес и десяток вилл на Бали.

Так же учитываем, что ни один Настродамус не может предсказать политику и поведение мира на 25 лет вперед, что уж говорить на 99? Вы более мобильны и застрахованы от турбулентности.

Как ваши сомнения на тему 25-ти лет? Все еще здесь?