Всё о недвижимости на Бали, теория и практика. Спецпроект Балифорума

полезная картинка. При расчете предполагаемой отдачи от аренды того или иного объекта лучше консервативно закладываться на заполняемость 40%. 

Добрый день, Андрей
Если следовать букве закона, легально, ничего не нарушая, то приходишь к выводу, что часто бизнес по пересдаче недвижимости, практикуемый иностранцами, нелегален.

1. Так как вы занимаетесь коммерческой деятельностью - у вас должено быт разрешение на временное проживание (KITAS), разрешение на работу (IMTA), вы должны зарегистрироваться налогоплательщиком, получить ИНН (NPWPD). То есть для того чтобы заниматься управлением недвижимостью  у вас должна быть зарегистрирована компания.

2. У всех объектов недвижимости должно быть разрешение на строительство (IMB - Izin Mendirikan Bangunan), которое в свою очередь тоже имеет свою классификацию:

IMB Rumah Tinggal - не предполагает возможности посуточной сдачи в аренду (таких большинство, а многие вообще функционируют без IMB), т.е. Снять вы ее на год и дольше можете, а вот сдавать на краткосрок по закону не имеете права - даже если собственник вам подпишет договор о возможности субаренды, возникает риск того что по вашей рекламе придет проверка документов и вы столкнетесь со штрафными санциями.
Для пересдачи на срок от месяца она подойдет - по закону наличие разрешения IMB Rumah Tinggal дает эту возможность.

IMB Pondok Wisata - лиценизия на сдачу в аренду объекта до 5 комнат, разрешение выдается собственнику - гражданину Индонезии (те будучи иностранцем вы можете получить эту лицензию только через регистрацию компании PMA)

IMB Rumah Kos - лиценизия на сдачу в аренду объекта до 20 (? не уверен) комнат, разрешение выдается собственнику - гражданину Индонезии

IMB Hotel Melati - лицензия отеля категории до 3 звезд или без официального рейтинга. До 25 комнат. Может быть оформлен на физ лицо, на компанию с иностранным участием, но минимум 33% должно принадлежать местному (инвестиция согласовывается через BKPM - координационный совет по инвестициям)

IMB +Hotel lisence - сертифицированный отель категорией от 3 звезд - юридическое лицо с расчетными счетами, уставом, сдачей бухгалтерской отчетности юр лица и тд

Если вы нашли виллу в долгосрочную аренду с лицензией IMB Podok Wisata - договаривайтесь о ее аренде с возможностью субаренды, но для собственного спокойствия рекламируйте ее от имени владельца (по сути он должен быть вашим партнером в этом бизнесе).

О налогах - подоходный налог на налоговых резидентов составляет 10% (на иностранцев не вставших на налоговый учет 20%) так же в договоре аренды должно быть прописано кто платит налог на недвижимость.
Если вы планируете рекламировать объект на различных OTA договоритесь с собственником чтобы он оказывал помощь в уплате налогов (налоговая следит за этим вплоть до того, что просит предоставлять им инвойсы от букинг ком  на оплату комиссии - откуда она оценивает за сколько сдавалась недвижимость и правильно ли уплачены налоги).

На практике многие арендуют виллу по договору аренды на год или дольше, прописывают в нем возможность субаренды (не вникая в вопросы наличия IMB, не заморачиваясь уплатой налогов) и рассчитывают на то, что налоговая до них не доберется - часто так это и бывает, но инспекции приходят неожиданно со всеми вытекающими последствиями.

Вообще вопрос уплаты налогов часто имеет первоочередное значение - несколько лет мы управляли виллой у которой было просрочено IMB, никогда не было лицензии на сдачу, но мы исправно платили налоги со всех бронирований этой виллы и нам позволили ее сдавать.

MaxD, Спасибо большое за такую полезную информацию. Если Вам будет не сложно, тезисно дать пару объяснения/советов новичку по поводу возможного варианта:

Планирую взять 2-3 виллы в аренду (для начала ориентировочно до 5 лет) и пересдавать их как гестхаус. Подскажите пару советов:
1. Какого рода договор необходимо оформлять при похожей аренде (возможна ли официальная субаренда, а так же необходима ли лицензия отеля для такого).
2. Каковы налоги при схожем роде деятельности и как при этом находиться официально на Бали :)

Буду рад ссылкам или подсказкам, если такого рода тебя уже подымалась ранее на форуме и уже есть инфа. На сторонние сайты так же.

Спасибо огромное заранее!

10 июня 2019 года правительство Республики Индонезия приняло Постановление № 86/2019 о внесении поправки в Постановление № 35/2017 о налогообложении операций с продаж предметов роскоши («ПМК № 86/2019»).
.
Изменения коснулись оценочной стоимости предметов роскоши. Список включает виллы, дома, квартиры, кондоминиумы, таунхаусы с ценой продажи 30 000 000 000 рупий (тридцать миллиардов рупий) или более - они облагаются налогом по ставке 20%.
Иными словами, объекты недвижимости с продажной ценой ниже 30 000 000 000 рупий ($2,14 млн) не облагаются налогом с продаж.
(ранее было разделение на виллы и кондоминимумы и оценочная стоимость была 20 и 10 млрд рупий соответственно)
.
Смягчение налогообложения сделок с недвижимостью призвано стимулировать рост инвестиций в сектор недвижимости.

Когда берете землю, виллы в аренду не забывайте смотреть все документы - на ком земля оформлена в сертификате, кто ее сдает в аренду, прописано ли право арендатора на дальнейшую пересдачу в субаренду, безопаснее подписывать все договора с хозяином земли а не с арендатором. Оказывается сейчас "популярно" брать в аренду на пару лет а потом ее сдать в аренду на 25 лет пообещав еще и продление).

А что Вы думаете о перспективах рынка недвижимости на острове Бали и динамики цен на землю?
(по Ломбок, Флорес, Сумба, Сумбава тоже интересны мнения, если кто следит за ними)

Прошелся по риэлторским компаниям в МСК, СПБ, по форумам специалистов рынка недвижимости предлагая участки на севере Бали "из первых рук".
В целом к Индонезии интереса нет (далеко, опасно (мусульманская страна), постоянно трясет, вулканы, до выяснения нюансов владения недвижимостью даже не доходит часто разговор).

Диалог:
А - вложение в недвижку в РФ в 2010 году привело на сегодняшний день к убытку в $ в 2 раза, вложение в недвижку на Бали дало 4,5-кратный рост стоимости. Думаю тенденция не изменится еще долго.

Б - Ну это же самая распространенная ошибка - строить прогноз на основе тенденций и цифр из прошлого и уверенности, что эти тенденции продолжатся и в будущем. Вы вдумайтесь сами в свои слова - за 9 лет рост цен на Бали составил 4,5 раз и вы ожидаете продолжение этой тенденции. Т.е. еще через 9 лет, в 2028 году - цены вырастут в 4,5*4,5=20,25 раз по сравнению с 2010 годом. Ну и представьте сами (1) вероятность этого и (2) что будет с экономикой страны, где цены на недвижимость за 9+9=18 лет выросли в 20,25 раз. Ну смешно же :)

А - Экстраполировать те же темпы роста естественно нельзя, однако рост земли на севере по моим прогнозам составит в ближайшие 3-4 года %300 от текущих цен, что приведет к сокращению разрыва стоимости земли между севером и югом.

Почему?

Инфраструктурные проекты:
1) ведется реконструкция/выпрямление дороги между югом острова и севером, что позволит добираться гораздо быстрее
2) окончание реконструкции дороги совпадет с началом строительства второго международного аэропорта на севере острова (хотя существует мнение что про Джокови аэропорта на севере не будет - не приоритет для него)
3) окончание в этом году строительства транс-яванской магистрали будет способствовать росту интереса яванцев к покупке недвижимости на Бали

Последствия амнистии капиталов:
4) размораживание средств из гос облигаций полученных в результате амнистии капитала в 2017 году (период "заморозки" 3 года) придется на 2020-21гг - значительная сумма будет инвестирована в недвижимость

Изменения законодательства:
5)ожидается, что недвижимость которая будет строиться иностранцами на арендованной земле сможет являться предметом залога в банках (возможно,что это будет начало кредитного пузыря)

Есть еще проекты которые пока носят утопический характер: строительство китайцами на северо-западе Бали аналога парка развлечений в Сингапуре, инфраструктурный проект по строительству на острове железной дороги

Смешно/не смешно судить не мне, есть факты:
Земля на побережье Джимбаран на юге острова в 1988 году стоила

Возможно широкая реклама начнется тогда, когда все сливки с этого рынка уже будут сняты, а перспективы не ясны.
Крупные игроки-то заходят - и в районе планируемого аэропорта фонд арендовал 100 га , группа Тандем/Шива проекты планирует красивые.

С вопросом о владении недвижимостью связан вопрос с оплатой персонала отеля, виллы.
Что происходит в этой сфере:

Оплата труда наемных работников
Регулируется постановлением Министерста Труда Республики Индонезия № Kep.231/MEN/2003. (https://betterwork.org/in-labourguide/wp-content/uploads/2012/05/F-KEPMOMT2003-231-Tata-Cara-Penangguhan-Pelaksanaan-Upah-dan-Minimum-LG.pdf)

Ежегодно, 1 ноября устанавливается Минимальный Размер Оплаты Труда для каждой провинции Индонезии на следующий год, а 21 ноября устанавливается размер МРОТ для каждого района Бали.

Что будет, если не соблюдать закон и платить сотрудникам меньше МРОТ?
Работодатель, не обеспечивающий оплату МРОТ может быть подвергнуто тюремному заключению на срок от 1 до 4 лет и / или штрафу в размере от 100 000 000 до 400 000 000 рупий.

Интересна статистика.
Учитывая что уровень инфляции низкий, МРОТ растет достаточно высокими темпами





А вот данные по инфляции:
Источник: https://bali.bps.go.id/dynamictable/2018/02/28/262/inflasi-kota-denpasar-singaraja-dan-nasional-1986-2017.html

О налогообложении недвижимости - земли, строений.
В каждой провинции ставки несколько различаются. Но общее представление о налоге не недвижимость вот:

Каждый год получаем налоговое уведомление вот такого вида.
Из него следует, что налог на землю составляет +/-$4.5 за сотку в год , налог на строения: +/-$0.25 за кв.м в год.
В приведенном примере налог на участок 43,6 сотки и с постройками 728 кв.м составил $395 за год

Бали является одним из самых богатых регионов Индонезии, и в последние годы наблюдается беспрецедентный рост цен на недвижимость.

Если рассматривать показатель рост стоимости земли, то Бали уже лет 10–12 является самым выгодным инвестиционным вложением в мире. Это, в основном, связано с ограничениями по строительным нормам, которые ограничивают высоту здания до четырех этажей.
Стоимость вилл на Бали составляет от 1100 до 2300 долларов США за кв.м.
Ожидается, что сильная экономика Индонезии (ежегодный рост ВВП за 2007-2017 гг составляет в среднем 5,7%) продолжит поддерживать спрос на недвижимость на Бали, в результате чего цены продолжат расти.

Программа налоговой амнистии стимулирует развитие рынка недвижимости.

Налоговая амнистия - Закон № 11, от 2016 – которая закончилась 31 марта 2017 года, дала возможность легализовать средства неуплаченные ранее по:

Подоходному налогу, налогу на добавленную стоимость, налогу с продаж предметов роскоши.

ИТОГИ ПРОГРАММЫ НАЛОГОВОЙ АМНИСТИИ
                                  Цель          Получено      выполнение
Погашение платежей Rp 165 трлн. Rp 114 трлн. 69,1%
Декларация фондов Rp 4 000 трлн Rp 4 866 трлн 121,6%
Репатриация фондов Rp 1 000 трлн. Rp 147 трлн. 14,7%

Источник: http://www.pajak.go.id/statistik-amnesti

Значительной проблемой на рынке индонезийской недвижимости является то, что покупатели жилой недвижимости среднего и высокого класса имеют большие суммы незадекларированного дохода.
Проведенная налоговая амнистия будет стимулировать новый спрос.

Несмотря на то, что официальные данные недоступны, Индонезия Property Watch прогнозирует, что около 60% всех репатриированных средств будет инвестировано в недвижимость, особенно в элитную недвижимость.

В общей сложности 965 983 человека присоединились к программе налоговой амнистии, получив прощение, заплатив ограниченную сумму неуплаченных налогов. Около 4 865,7 триллионов рупий (349 миллиардов долларов США) активов было заявлено в налоговую инспекцию Индонезии, что эквивалентно почти 40% ВВП страны. Тем не менее, с точки зрения репатриации активов, программа получила только 15% от целевого, с репатриацией в размере 147 триллионов IDR (10,55 миллиарда долларов США).

Репатриированные оффшорные активы должны быть инвестированы в Индонезии в определенные инструменты и оставаться в стране три года. Эти средства необходимы для непосредственного финансирования амбициозных инфраструктурных программ президента Джокови, которые включают строительство портов, автомобильных и железных дорог, однако основным бенефициаром програмы налоговой амнистии является рынок недвижимости.

(По материалам: https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Indonesia/Price-History)

Спасибо, Никки.
Последнее время интересующихся землей на Бали становится больше, до сделок доходят единицы. Рассказывать одно и то же сложно - попробовал все изложить в одной статье - по мере появления новой информации буду обновлять.
Расхождение с материалом изложенным Вами нашел только касательно по Hak Sewa - договор аренды не обязательно заверять у нотариуса - достаточно свидетелей. И уже 2 года как действует изменение по ставке налога с продажи/ покупки (продавец платит только 3% а покупатель как и раньше 5%)

Варианты приобретения недвижимости в Индонезии иностранцами.

По закону Индонезии иностранцы не могут быть собственниками земли в Индонезии, имеют право пользоваться землей только на правах аренды но и тут много нюансов которые различаются от района к района.

1) Hak Pakai - "право на использование”.
Закрепляется получением именного (с указанием ФИО) сертификата, зарегистрированного в государственных органах, дает иностранному гражданину исключительное право на использование земли/дома.
Данное право выдается чаще всего на 30 лет, с возможностью продления на 20, а затем еще на 30 лет, до 80 лет (в общей сложности).
Данное право предоставляется иностранному гражданину лишь на одну единицу недвижимости, размер земельного участка которой, не может превышать 0,5 Га.
Для того, чтобы оформить недвижимость подобным образом, покупателю необходимо иметь Рабочую визу/Вид на жительство.
В связи с последними поправками в законодательстве, такой вид владения недвижимостью удобен только в случае постоянного проживания в стране.
В случае переезда из Индонезии необходимо в течение одного года передать права другому лицу (иностранцу, обладающему рабочей визой или резиденту), иначе государство оставляет за собой право изъять недвижимость без компенсации.
Обходится через получение и ежегодное продление вида на жительство (оформление на работу) – стоимость $2500/год
Учитывайте, что если вы не являетесь налоговым резидентом индонезии (не вставали на учет в их налоговой), налог при передаче недвижимости другому лицу составит 20% от общей стоимости.

2) Hak Sewa - "аренда” .
В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.
Может быть заверен нотариально, но не регистрируюеся в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.
Договор аренды не обязательно подтвержать у нотариуса – достаточно чтобы его подписали два свидетеля.
Важно, чтобы в договоре аренды был в числе прочих условий прописан пункт регулирующий необходимость самостоятельной уплаты арендодателем налога с полученного дохода. Если этот пункт не урегулирован в письменном виде, может возникнуть ситуация что налоговая придет к арендодателю и он потребует доплаты за землю на уплату налогов с арендатора.
Срок Hak Sewa не регламентируется законодательно, соответственно никто не мешает сторонам заключить его на 100 лет прописав порядок перехода прав и обязанностей по наследству. Однако если вы будете заверять его у нотариуса у кадого из них может быть свое собственное виденье сроков и может будет необходимо разбить его на части.
При договорах Hak Sewa налоговые обязательства по налогу на доходы возникают только у арендодателя (10%), однако налоги на недвижимость, ежегодные налоги на землю оплачивает арендатор.

3) Hak Guna Bangunan - "право на строительство”.
Этот вариант владения недвижимостью предусмотрен для юридических лиц - компаний, зарегистрированных на территории страны, независимо от формы юридического лица.
Данная форма позволяет строить и владеть множеством объектов недвижимости. Это право выдается компании сроком на 30 лет, с возможностью пролонгации до 80 лет.
Обладая этим правом, компания может передавать земельные участки или объекты недвижимости другим лицам, уступая приобретателям свои права на данную недвижимость.
Плюсом этого варианта как я себе представляю является то, что возможная дальнейшая перепродажа земли и строений на ней происходит путем продажи компании или ее долей, что возможно осуществить без налоговых трат. Однако возникают расходы на ведение бухгалтерии, возможен больший контроль со стороны проверяющих инспекций.
Помимо налога с продаж возникает налог на прибыль: стандартная ставка 25%, в случае если 40% акций торгуется на бирже ставка 20%, в случае если оборот компании менее Rp 50 млрд (3.5 млн$) ставка 12.5%, маленькие компании с оборотом менее Rp 4.8 млрд (320 000 $) ставка 1%

4) Hak Milik – "безусловное право на собственность”.
По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать только ее граждане.
Но, несмотря на это, много лет действует схема, позволяющая иностранцам приобретать недвижимость. Юристы скажут что эта схема не законна и будут правы, но на практике этот механизм широко распространен и применяется десятилетиями.

Существует 2 вида договоров о номинальном владении: a) заключается заверенный нотариально договор о займе у иностранного инвестора гражданином Индонезии, где в качестве залога выступает покупаемая недвижимость.
В этом случае, гарантией того, что индонезиец не аннулирует свою доверенность, служат документы, подтверждающие факт займа, а также дополнительный договор долгосрочной аренды.

b) без оформления займа у нотариуса заключаются договора о том что лицо указанное в сертификате на землю является номинальным владельцем, который не может своими действиями и/или бездействием противоречить воле покупателя земли и обязан следовать распоряжениям покупателя касательно продажи, аренды указанной земли.
Договором закрепляется компенсация номинального держателя: ежемесячная оплата и/или комиссия от возможной перепродаже земли в будущем.

У этого варианта, разумеется, есть серьезные недостатки, самым главным из которых является факт того, что реальным собственником недвижимости является гражданин Индонезии и механизм по сути вне закона, однако широко используется на протяжении десятилетий.

У варианта c владением через номинального держателя есть свои минусы, но существуют и множество плюсов связаных с налогообложением, администрированием бизнеса. Все зависит от того, кто является вашим доверенным лицом.

PS: в случае если иностранный владелец недвижимости неудовлетворен номинальным владельцем, он может его заменить обратившись к нотариусу который оформлял сделку. Процедура земены требует письменного уведомления существующего номинальщика и сопряжена с самостоятельной повторной уплатой налогов по смене лица указанного в сертификатах на землю.

Нюансы при приобретении земли которые зависят от места где находится недвижимость:

- разрешение на проезд по общественной деревенской дороге должно быть подписано всеми домохозяйствами которые находятся на этой дороге (они ее когда то строили за свои деньги и это их дорога, отстутсвие этого документа с подписями соседей чревато дополнительными тратами)

- если вы покупаете землю лучше сразу познакомиться с соседями и рассказать что вы планируете строить - их подпись необходима будет для подачи заявления на разрешение на строительство

- необходимо самому промерять землю и удостовериться что размеры совпадают с указанными в сертификате (если не совпадут, а земля очень нравится готовьтесь что перемеры/переоформление сертификата заемет до года)

- лучше сразу познакомиться с главой деревни и узнать условия получения его подписи на заявлении на разрешение на строительство

- узнать об обременении земли - нужно ли какие то делать отчисления в общину деревни (в банджар), когда, сколько (например раз в год покупать в общину мешок риса или платить какую то сумму денег)

Про налогообложение
В Индонезии есть несколько уровней налогообложения: налоги центрального правительства, местные налоги и подоходный налог.
Налоговая система страны учитывает тот факт, что здесь преимущественно проживает бедное население, которое в большей степени освобождается от выплаты налогов за счет более платежеспособных граждан.
Из этого следует, что люди, чей доход составляет менее 50 миллионов рупий, освобождаются от выплаты налогов, а те, чьи доходы составляют 50-250 миллионов рупий, оплачивают налог размером в 5%, чьи доходы 250-500 миллионов – 15%, если доход выше 500 миллионов рупий – налог составляет 30%. Супружеские пары, по закону, оплачивают единый, совместный налог.

С лиц, которые не являются гражданами Индонезии, взимают налог на доход, полученный в Индонезии (сюда же относятся доходы, полученные в результате сдачи жилья в арендное пользование). Также налогообложению подлежит передача собственности в стране.
Налог на доход нерезидента не являющегося налоговым резидентом составляет 20% от общей продажной стоимости объекта ("попасть" на этот налог проще всего при оформлении Hak Pakai - сертификат на Ваше имя, вы нерезидент, и получаете соответствующий налоговый режим Ж-), аккуратно...

Налог на недвижимость в Индонезии составляет 0,5% от оценочной стоимости объекта.
Налог на землю и строительство выплачивается ежегодно и находится в ведении местных отделений Генерального директората по налогам (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia).
Цены варьируются в зависимости от региона, но обычно от 0,1% до 0,2% стоимости недвижимости.
Переоценка налогов проводится каждые три года, за исключением быстрорастущих областей, где переоценка проводится каждый год. Резиденции стоимостью более одного миллиарда рупий облагаются налогом в верхней части налоговой шкалы (0,2 процента).
Когда кусочек земли меняет владельца, продавец должен оплатить 3% от ее стоимости, покупатель должны оплатить 5% от ее стоимости.

Если в описании есть неточности или у вас есть дополнения со ссылкой на первоисточник - буду рад внести дополнения/изменения.