Голосование

Продолжать отчеты по стройке?

Да, интересно.
Нет, не нужно.

Строим виллу на Бали. Онлайн.

nabali
  • Любитель Бали
  • Сообщений: 58
  • Карма: 41 [+] [-]
    • Просмотр профиля
  •  
  • По ценам ничего рассказывать не хочу. Тем более они уже не актуальны.
    nabali
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 58
    • Карма: 41 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    желающие могут пожить .
    https://www.booking.com/hotel/id/irisha-villa.html?aid=836103
    если хотите скидки, то можете обращаться напрямую, но только при названии кодового слова baliforum.ru https://www.facebook.com/demenchuk
    Северцев_Юрий
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 99
    • Карма: 11 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Вот так всегда, начинают что-то за здравие, а как закончат, так шифруются. Конечно, как же продавать недвижку за хорошие деньги, если все узнают во сколько она обходится. Или есть какие-то другие причины?
    MaxD
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 90
    • Карма: 9 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Строительство обходится под ключ от 300 до 700 и выше долл за метр, хотя можно дешевле - Спорт площадка обошлась в районе 14 тыс - 100 метров первый этаж и 100 метров открытый второй
    мармыш_евгений
    • Новичок на Бали
    • Сообщений: 16
    • Карма: 1 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Добрый день!хотел пару вопросов!что с налогами на Бали,какой процент с выручки?можно ли строить самому не привлекая местную рабочую силу?не лицензируются ли строительство?
    MaxD
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 90
    • Карма: 9 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Повторю ответ на августовский вопрос здесь (тк в личку все равно часто спрашивают одно и то же), заодно может кто то свое виденье представит или я что то подзабыл.

    Что с налогами на Бали?
    - налог с продаж - 10% платится в бюджет Бали, 1% платится в центральный бюджет в Джакарту
    - медицинская страховка на сотрудника и членов их семей - как рассчитывается не вникал, выходит меньше 100 тыс на сотрудника
    - налог на землю и налог на строения см фото - как рассчитывается понятно из цифр

    - к налогам можно косвенно отнести помощь банджару но это символические цифры
    - бонус персоналу - было бы интересно сравнить кто как расчитывает, у нас стафф кто то выбрал для себя фикс ежегодно индексируемый правительством, но большинство выбрали плавающий вариант с фиксом ниже официального минимума, но с хорошим % процентом от выручки (тем самым мы сокращаем расходы на персонал в то время когда загрузка низкая, но щедро делимся с персоналом когда заполняемость высокая).

    PS: вышеуказанная ситуация это если нет фирмы; как я понимаю при ее наличии еще возникает налог на прибыль, расходы на бухгалтерию, да и подход к затратам на персонал другой, так ?

    Лицензии:
    -  разрешение на строительство - стоимость варьируется от района к району, там готовится толмут бумаг основные из них всякие архитектурные расчеты и планы и тд..
    - разрешение на сдачу в аренду (ну или получить статус отеля, оформив для этого компанию и получи лицензию отеля)
    - лицензия на ресторан / бар, разрешение на торговлю спиртным
    (документы обновляются раз в 3 года)
     
    Строительство:
    - мы пробовали привлечь к строительству яванцев (дешевле, быстрее) - увы, местные рабочие попросили их уехать из деревни и главы банджаров это поддержали.
    -  есть несколько групп рабочих со своими прорабами - среди них и проводим оценку строительства. По факту оптимальным оказалось закупать материалы самим а с рабочими расплачиваться еженедельно за каждый отработанный день - минус этого варианта - рабочие никуда не спешат, но есть возможность контролировать качество материала. Если договориться об окончательной цене на стройку и время - вполне возможно будет быстро но начнут экономить на материалах.
    - да, когда вы построитесь то заплатите налог на строительство 2% ( а вот какую использовать базу для расчета налога вопрос точно не определен)
    - если для строительства нанимаете фирму то налог не платите - это их головная боль, главное чтоб был договор.

    Важные нюансы:
    - статус земли (не дай вам боги заполучить землю под охраной юнеско или возле храма - построиться не дадут) 
    - механизм обладания землей (аренда иди через номинального владельца)
    Не буду сейчас детально расписывать + / - вариантов обладания землей - этой информации хватает на других сайтах
     (кто бы что не говорил - если вы не проживаете постоянно на острове, не имеете китас то и аренда тоже имеет потенциальные риски).
    Недавно открыл для себя новый нюанс - если земля числится на балийце и не обременена арендой то вопрос с IMB и нарушением зонирования решается гораздо проще нежели в случае если земля обременена арендой нерезидентом.

    PS: не забудьте до начала строительства получить одобрение главы деревни, банджара, согласие соседей и часто разрешение на пользование дорогой от всех соседей которые ее используют

    PS: мы вовлеклись в постройку новой виллы которая будет сдаваться и выставляться на продажу.
    Интересно, какие ошибки допустим в этот раз (ну не бывает строек без недочетов)


    А покажите что строите, реконструируете Вы?




    Liliya B
    • Новичок на Бали
    • Сообщений: 5
    • Карма: 0 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    MaxD, а какие официальные полномочия у банджаров? Я так понимаю, если бы вы не проводили яванских строителей, то ваша стройка просто бы прекратилась? В инете есть про них инфа, но почему-то мне кажется, что ты реальнее расскажешь
    MaxD
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 90
    • Карма: 9 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Есть специалисты которые Уже рассказывали подробно о банджаре и устройстве балийского общества.
    "Банжар совмещает функции паспортного стола, высшего разрешительного органа, религиозного центра и организатора того, без чего жизнь балийца может закончиться страшным кошмаром. Нужен какой документ – в банжар. Хочешь открыть кафе или магазин – в банжар. Церемония на полную луну или новоселье соседа – банжар решает, кто участвовать будет." см Блог Михаила Цыганова, а об устройстве балийского общества можно почитать там же

    От себя добавлю что когда балиец говорят "моя семья" это может относиться не к семье в нашем понимании, а именно к банджару в котором он состоит. Вы проживаете в деревне на территории какого-то банджара - соответственно вы гость этой "семьи", соответственно будьте добры согласовывать все с главой банджара.
    Вы что то строите? Согласуйте все моменты с главой банджара и скажите ему, что как минимум стройка не навредит, а возможно принесет пользу банджару. А уж после общения с главой банджара переходим на уровень общения с главой деревни (следующие уровни: глава района - глава провинции - губернатор острова ;-) вдруг понадобится)

    Касательно стройки - нету определенных правил.
    В каких то местах наверняка пускают рабочих со стороны, где то за взятку (целевая помощь, взнос в банджар), где то без. 
    Liliya B
    • Новичок на Бали
    • Сообщений: 5
    • Карма: 0 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    MaxD, спасибо :) думаю, что вы уже со своей стройкой и гостиницей, стали экспертом не хуже Цыганова
    Ксения Бирюкова
    • Новичок на Бали
    • Сообщений: 7
    • Карма: 0 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    MaxD, вам нарисовали проект новой виллы, в том числе в 3D, российские специалисты? Или индонезийцы? Утверждение проектно-сметной документации хоть как-то схоже с российскими стандартами? Может есть ссылка на их градостроительный кодекс (очень интересно почитать, думаю гугл справится с официальным бахасом)? Как вообще к этим документам относятся, проверяют строго или сквозь пальцы? И расскажите как у вас дела с новой виллой с ее строительством
    MaxD
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 90
    • Карма: 9 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Вышеуказанный проект рисовали в РФ. Индонезийцы тоже рисуют неплохо, только если 4 года назад мне рисовали "бесплатно" и взяли оплату подрядом на строительство бунгало (авторский надзор, в котором в результате автор сам напортачил), то сейчас они решили брать оплату за чертеж за квадратный метр - получалось дорого и решили не связываться с рисованием.
    Но, для получения IMB все равно придется делать целый толмут проектов и планов - поэтому индонезийский архитектор понадобится и по его цене пока ничего не скажу.
    Опять же, мы строили и строим получив одобрение банджара, деревни, района не имея должного разрешения на строительство и оформляли и будем оформлять его по факту. Но это не правильно и дополнительный риск.
    По-правильному сначала нужно получить IMB а уж потом строиться.
    Градостроительный кодекс наверняка есть, только мне о нем не известно. Возможно с этим может помочь русский адвокат на Бали
    Документы проверяют. Строгость, быстрота зависит от района.
    MaxD
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 90
    • Карма: 9 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Случайно нашел проект которые мне делал индонезийский архитектор 5 лет назад.
    Вдруг кому понадобится для генерации идей.
    На фото есть его координаты. По цене не скажу, но он стал брать оплату за работу исходя из площади помещения за кв.м.

    Даже местный архитектор не учел один нюанс о котором никто не предупредил, а рабочие построили как нарисовано (хотя знали что так неправильно, но ведь им сказали делать как на рисунке).
    На всех фото деревянные рамы на первых этажах лежат непосредственно на камне. Так нельзя. Между деревянными рамами и полом первого этажа должен быть бордюр из бетона/камня высотой см 10 - иначе термиты попадая на фундамент сразу лезут в дерево - в результате все входные группы спустя 2-3 года пришлось переделывать.
     

     

















    Nastya Novikova
    • Administrator
    • Эксперт по Бали
    • Сообщений: 2635
    • Карма: 577 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    MaxD, а антитермитная обработка дерева не помогла? Или ее надо постоянно как-то обновлять?
    WhatsApp-чат от БалиФорума для отдыхающих на Бали! Добавляемся здесь!
    MaxD
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 90
    • Карма: 9 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Термиты - их 2 вида:
    *первые мелкие, селятся в дереве и от них мелкая пыль (часто можно купить дешево зараженную такими термитами поделку из дерева) - эти не опасны, они будут есть оочень долго, но и вытравить их сложно тк они очень мелкие.
    *вторые крупные (которые как раз сейчас размножаются и летают стаями) - едят дерево быстро перерабатывая его в глину. Если вовремя заметить их, то и простым байгоном можно спастись, но если упустить, то можно наблюдать как за год они съедают изнутри брус 10х5*200 оставляя только внешний контур а внутри пустота и земля. 
    Средство от термитов пробовал - вонючее жутко, потом в доме навозом воняет несколько дней - не вариант.
    Может есть еще какие то химикаты.
    Тик не едят, пропитанный химией бамбук тоже не едят (чем обработан не знаю), если кокос, бенкрау и прочее дерево хорошо высушены то и их возможно не съедят (но как понять степень просушки не знаю). Едят почему то именно тот брус, который прилегает к бетону.
     PS: Хотя нет, они умудрились за 3 года всю кухню скушать оставив нетронутыми только ламинированные панели, а внутри дсп весь съели, хотя фабрика производитель говорила что дсп пропитан клеем который не едят :-) 
    Nastya Novikova
    • Administrator
    • Эксперт по Бали
    • Сообщений: 2635
    • Карма: 577 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    MaxD, а у вас из какого дерева был брус, который прилегал к бетону? Не тик?
    WhatsApp-чат от БалиФорума для отдыхающих на Бали! Добавляемся здесь!
      Войдите чтобы ответить
    или зарегистрируйтесь (5 секунд!)

    Подпишитесь на нашу страничку (Facebook, Вконтакте, ОК, Twitter) чтобы следить за интересным на БалиФоруме!