Всё об инвестициях в недвижимость, подбор объектов под запрос

pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Приветствую вас в этой теме! Здесь будем делиться информацией об инвестировании в недвижимость на Бали. Начнём с того, почему же Бали - отличное место для этой цели.

Аналогичная недвижимость на Пхукете стоит от 500,000 долларов. На Бали ниже цены на саму покупку, можете быстрее и легче сдавать за бОльшие суммы. Окупается за 4-5 лет. 

А ещё поможем подобрать объект под ваш запрос и бюджет:
- На достройку (что очень выгодно по стоимости)
- На постройку с нуля, если хотите
- На постройку уже готового с реконструкцией
- На покупку уже готового, что не нужно реконструировать

Так же мы берём на себя завершение проекта под ключ!
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
У нас сейчас есть несколько юнитов на продажу:
1️⃣ Вилла 3 комнаты (сдается в июне) 155 000 €
2️⃣ Вилла 4 комнаты (сдается в июне) 220 000 €
3️⃣ Вилла 2 комнаты (готовая) цена ДО 168 000 € (можно меньше, гибкий срок аренды)
4️⃣ Миниотель 10 комнат (недострой) 240 000 €

Речь идёт о недострое, который продаётся по низкой цене и требует минимума вложений времени и денег. Так же мы берём на себя завершение проекта под ключ. То есть вы заплатили и через пару месяцев получили завершённый проект и можете сдавать на AirBnB.

Вот схемы и макеты виллы с 4-мя комнатами:
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Примеры цен ПОСУТОЧНОЙ сдачи аналогичной виллы в том же районе Бали с тремя спальнями. Бали снимает ковидные ограничения. Скоро прайс вырастет еще за счёт наплыва туристов из Австралии. Аренда новенькой виллы стоит на 30% больше.
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Да, и так тоже бывает (см. вложения). Подберем проект под ваш запрос:

🏡Меньше входной бюджет (пишите, сколько);
🏡Максимальный доход;
🏡Готовая прямо сейчас;
🏡С нуля по своему проекту;
🏡Актуально будет позже (когда).

Опишите свои условия и мы найдём для вас подходящий объект и сдадим под ключ.
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Насколько реально сдавать по этой цене (со скриншотов в этой теме) и сколько дней? Будут ли за неё арендовать? Будут!


Бали - такое место, в котором большой поток туристов с разных мест. Даже в локдаун. Все свежие виллы разобрали моментально, пустыми стояли только некоторые районы (Семиньяк). В Чанггу (где мы и предлагаем виллы) всегда были открыты рестораны, расхватаны все новые, свежие, хорошие виллы. Стояло только старьё. Как только людям разрешили выходить из дома, поехали местные туристы. А их там 300,000,000 населения. То есть локальный туризм тоже переезжает и арендует виллы. У них безвизовый въезд и за углом Австралия (Бали для австралийцев как Турция для России). Там же китайцы.

Сейчас летят туристы и занимают все даты. Скриншоты, которые мы тут публиковали, они сделаны на два дня аренды (потому что свободны виллы только на этот срок). Вилла в хорошем месте всегда будет overbook.

Если сдаёте помесячно, тогда на бронь 20 или 30% скидка на посуточную сумму, зато снимается головняк на поиск клиентов, нет возни с ключами. Годовая сдача - экстренный варинат, на него идут те виллы, которые совсем унылые и печальные. Человек приезжает туда жить и делает там ремонт за свой счёт. Многие люди, кстати, снимают на 10 лет старьё, делают ремонд и сдают посуточно.

Бали - одно из немногих мест в мире, которое не останавливало туристическую деятельность в ковид. И сейчас остров окончательно оживает! И модель инвестиций точно работает, туда летит весь мир, и он всегда будет в спросе
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Какие дополнительные расходы нужны для владельца виллы на Бали? Две виллы, которые сейчас есть в продаже за свою цену:

Вилла А 4 комнаты 215 000€ (через неделю цена вырастет)
Вилла Б 3 комнаты 147 000€ (бронь)

На последней стадии строительства. Чтобы достроить ничего не надо доплачивать, просто дождаться. Там осталось доделать косметику, вставить окна и двери и поставить сантехнику.

Другие расходы:
 1. Мебель и техника, предметы интерьера, наш подрядчик называет базовую стоимость для 3к виллы в 11000 €.
 2. Коммунальные платежи: вода берется из вашей личной скважины и она бесплатна. Электричество платите по счетчику наперед. Положили на баланс и пользуетесь пока не израсходовали. Примерно 15000 рублей в месяц при активном использовании.
 3. Обслуживание: горничная, садовник, обслуживание бассейна. Цена сильно зависит от частоты визитов. Ежедневная уборка мне обходилась в 14000 рублей в месяц, садовник и пуллмен приходят раз-два в неделю, цена зависит от величины сада и бассейна. У нас небольшие, думаю все вместе до 20000 рублей.
 4. Ежемесячная плата банджарам (местное самоуправление) зависит от района, но там какая-то мелочевка в районе пары тысяч рублей.
 5. Все налоги на собственность у нас платит владелец земли - индонезиец.
 6. Подоходный налог для нерезидента 20% от задекларированного дохода. Для резидента (живете на Бали больше 182 дней в год) до 15%. Какой доход декларировать - вам решать.
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Готовая вилла на 2 спальни с джакузи в 5-ти минутах езды от пляжа. 168 000 €. Все расходы и возможный доход в следующем сообщении. Бронируйте!

pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Исходя из цен в районе виллы (которая в предыдущем сообщении в теме)  разумная цена за ночь ~ 120 евро.  Если вы сдаёте ее 20 ночей из 30 дней в месяц 120€ по этой цене, то окупите вложения за 5-6 лет.

20*120*12 = 28800 евро в год
168000 евро начальные инвестиции
168000/28800= 5,8 лет

Если вы инвестируете еще 20000 на ремонт (сделать бассейн и обновить интерьер), то вы заплатите 168000+20000=188000
Сумма за ночь возрастёт до 170€ это разумный прайс. Тогда срок окупаемости 4,6 года. Но за свежие виллы тут просят до 230€

Преимуществ этого объекта - локация и сдавать можно сразу!
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Что делать, если у вас меньше денег, чем требуется на один из проектов в продаже?

Просто заключать контракт аренды на меньше срок и считать финансовую модель. Заработаете и продлите, если захотите!

Пример:
🏡 Вилла 2 комнаты на 25 лет стоит 168 000 евро
💶 У вас есть 84 000 евро
📆 Вы берете ее в аренду на 12 лет, окупаете ее за 6 лет (максимум, ведь цена на аренду будет только расти) и еще 6 лет работаете в чистый плюс.
😊 По желанию доплачиваете, чтобы продлить аренду.
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Почему мы все время говорим про срок аренды, если речь о покупке?

Иностранец не может владеть землей в Индонезии по закону. Поэтому землю он может только арендовать.

Право на использование: по договору оно приобретается на 25 лет и может быть продлено еще на 75 лет. Это позволяет инвестору за сравнительно небольшие деньги построить на участке виллу (если ее там не построили до того) и извлекать из нее прибыль. Срок окупаемости балийских вил в среднем 5 лет.

Математика такая: вы заплатили 100 000 евро и к моменту окончания договора аренды получили с нее 500 000 евро. Это при условии, что цены вообще не менялись, что невозможно, они конечно будут расти.

Обязательство продлить договор аренды на землю вы можете прописать с хозяином земли и по истечении срока, у вас будет возможность внести оплату и продлить контракт. А владелец может пригласить других покупателей только если вы отказались. Уходя, вы все имущество можете забрать с собой, в том числе разобрать и увезти виллу. Она принадлежит вам.

Как вам подобная модель окупаемости?
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
А вот целый бизнес: не достроенный миниотель на 10 комнат в 2 минутах от пляжа Jalan Nelayan, Canggu
Размеры: 5,2 соток, 10 комнат по сдачу
Цена: 240 000 €  на 25 лет
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Структура сделки с недвижимостью на Бали:

Шаг 1️⃣ Вы выбираете объект, который подходит вам по расположению, цене и выгодности. В этом вам помогаем мы 👋

Шаг 2️⃣ Составляется договор на двух языках - индонезийском и перевод на английский. Его проверяет наш юрист. А после его проверяет индонезийский нотариус. И вся сделка осуществляется через нотариуса. Он договор регистрирует, ставит на нем подпись, клеит специальную марку. Все, ваш договор - это документ перед законом Индонезии.

Приезжать на Бали нужно лишь раз для подписания контракта. Либо ни разу, если есть возможность передать право подписи нашему представителю через индонезийское консульство в России (выясняем, можно ли так сделать)

Шаг 3️⃣ Вы проводите платеж через нотариуса. То есть он становится гарантом того, что деньги переведены. Получил, передал, зафиксировал, что сделка состоялась. На этом вы становитесь владельцем.

Шаг 4️⃣ Вы осуществляете ремонт или достраиваете объект. Надежный строитель есть у нас. Вам будет предоставлен проект и смета, где указана стоимость каждого проводка!Смету проверяет лично Эван и поверьте, он заставит товарища ответить за каждый бакс! Шкуру сдерет. Я прям видела )))

Шаг 5️⃣ Вы дистанционно выбираете стройматериалы, например цвет плитки и оконные рамы. Получаете фото и видео отчет о ходе строительства. Предоставим тоже мы.

Шаг 6️⃣ Строительство или ремонт завершены. Вы либо составляете дизайн проект с нашим подрядчиком. Могу на выбор предложить. Либо просто командуете: внесите мебель и отстаньте, вы выбираете ее по каталогу. Между дизайнерским интерьером и просто интерьером разницу объяснять, надеюсь, не надо. Можно сделать очень инстаграммную виллу, а можно просто удобную и рабочую. Вам решать. Все это вы тоже делаете через нас.

Шаг 7️⃣ Вы нанимаете агентство, которое сдает вашу виллу через Букинг, группы и эйрБНБ. Они разбираются с бюрократией, налогами и бумажками. Вы просто свою долю прибыли получаете на ваш счет в индонезийском банке, откуда можете переводить на любую карту через приложение и даже пользоваться индонезийской, оплачивая покупки в России. Сейчас мы создаем собственное агентство. Если вы будете готовы сдавать раньше - предложим варианты других.

Примечание: убирайте пункты 4️⃣ 5️⃣ 6️⃣ если берете готовую виллу. Мы продаем недострой, потому что он ЗНАЧИТЕЛЬНО дешевле и для вас в стоимость ВХОДИТ ПОЛНОЕ ЗАВЕРШЕНИЕ ПРОЕКТА.

Теперь вопрос: вы предпочитаете недострой и выиграть в цене? Или достроенную и меньше геморроя?
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Кое-что про мой личный кейс. Это моя Ксюша доехала, чтобы посмотреть, на стройку не попала, но сделала видео и уже видно, как круто будет и что скоро финал стройки. В апреле обещают сдать!

По такому случаю я отправилась на AirBnb посмотреть цены на суточную аренду в том месте… Я была в шоке. Когда брала землю, думала: ну 150-200$ в день, Окей, окуплю года за четыре. Но чтоб такое…
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Как быть уверенной, что вилла будет сдаваться, а не застрянет пустая? Может вы слышали, что кто-то вложился и не смог сдать.

Чтобы это понять, нужно знать разницу между районами Бали, в которых очень разная ситуация и разный спрос:

🧘🏼‍♀️УБУД. Это холмистый район в 1,5 часах езды от океана. Туда едут за медитациями, йогой, ретритами и видами на террасные рисовые поля. Там зелено и хорошая инфраструктура, есть храмы, парк обезьян и т.д. Там сравнительно недорого стоит земля. Однако туристический спрос на Убуд ниже, оттуда далеко до океана, до моллов и тусовок, а так же до аэропорта. В ковид в Убуде жили йоги и прочие духовные ребята. Он был заполнен на 20%.

🛍СЕМИНЬЯК. Там почти нет свободной земли. Все застроено. Зато есть побережье, рестораны, магазинчики, близко до аэропорта и центра города с моллами. Если брать, то старые виллы под реновацию. В ковид район вымер.

🏞БУКИТ. Это такой маленький аппендикс на карте острова. В нем разные районы: Улувату - Мекка для серферов, в нем стоит открывать гестхаус с дешевыми номерами. Ещё Джимбаран, Нуса Дуа. Там строят обычно дорогие роскошные виллы. Оттуда до всего далеко: по 2 часа до тусовок, до достопримечательностей, час до аэропорта, и там не развитая инфраструктура. Зато там лучшие виды со скал в океан и пляжи без волн, подходят для детей. В Ковид район вымер полностью.

👯‍♀️ЧАНГГУ. В нем есть океан, самые популярные клубы, все тусовки, самые модные и вкусные рестораны, бич клабы, две точки для сёрфинга. Сюда едут с Букита, Семиньяка и Убуда, чтобы тусоваться, отдыхать и вкусно есть. Это достаточно развитый, но продолжающий развиваться район. В нем полно свободной земли и можно строиться. В ковид именно здесь жили 80% оставшихся и хорошую виллу в аренду было не найти даже в 20-м году!

🏡ПЕРЕРЕНАН. Лет через 4-5 это будет новый Чанггу. Там активно идёт стройка, развивается инфраструктура, оттуда 10-20 минут ехать до ресторанов Чанггу. Есть океан, рисовые поля и можно взять землю чуть дешевле, чем в Чанггу и к пляжу, с прицелом на будущее.

Мы строимся только в Чанггу! Я не люблю риски. Я все видела своими глазами с февраля 20-го года и провела на острове почти два года. Тем, кто не понимает остров, легко впарить сомнительные районы типа Санура и Мундука или навязать рискованные объекты на Буките или в Убуде.

А вы предпочитаете сэкономить и рискнуть? Брать с перспективой на будущее? Или готовы идти только в безрисковые сделки?
pinina.n1
  • Новичок на Бали
  • Сообщений: 24
  • Карма: -1 [+] [-]
    • Просмотр профиля
Вот на карте. Красным помечена самая загруженная туристами зона. Тана Лот - это район Переренан.

Теперь открытием туристического сезона спрос будет в таком порядке:
1️⃣ Чанггу;
2️⃣ Семиньяк;
3️⃣ Убуд;
4️⃣ Букит и Переренан;
5️⃣ Ловина, Амед, Санур, Мундук.

Тест на ковид показал, что в любой кризис Чанггу выдержит и будет сдаваться. Все остальное зависит от качества объекта и локального расположения.
 

Войдите чтобы ответить

или зарегистрируйтесь (5 секунд!)


Присоединяйтесь к группам и чатам БалиФорума в:
Facebook, Телеграмме, Вконтакте, Инстаграм
за интересным общением и полезной информацией о Бали!