Всё о недвижимости на Бали, теория и практика. Спецпроект Балифорума

Никки
  • Опытный на Бали
  • Сообщений: 152
  • Карма: 45 [+] [-]
    • Просмотр профиля
  •  
  • Мы запустили новый проект: Балифорум.Недвижимость для всех, кто мечтает о домике на Бали или может быть уже готов предпринять конкретные шаги и нуждается в информации. Целая серия статей как теоретических, так и самых что ни на есть практических.


    Новые статьи мы будем публиковать на форуме каждые две недели, читайте и присоединяйтесь к обсуждению.
    Вот какие материалы уже в работе:

    Гид по недвижимости на Бали. Как выбрать и купить виллу или землю на Бали. Первая обзорная статья, где мы рассказываем о теории: районы, типы недвижимости и формы владения собственностью, типичные для Бали.

    — Купили виллу на Бали и что делать? Настоящие истории как счастливые, так и не очень от людей, которые вложили деньги в балийскую недвижимость, как это было у них и что они теперь об этом думают.

    — Как сделать оценку недвижимости и земли, если вы покупаете ее в Индонезии (со всеми местными особенностями).

    — Новое здание/проект. Как выбрать застройщика и не оставаться без денег и дома. Какие застройщики работают на Бали, как их оценивать, какие есть чисто местные "подводные камни".

    — Как построить дом и что надо знать, наблюдая за строительством. Настоящие истории людей, которые прошли через это и готовы делиться опытом индонезийских граблей.

    — Что нужно знать об индонезийских налогах на недвижимость, если вы иностранец и не имеете вида на жительство.

    — Как инвестировать в балийскую недвижимость и не потерять на мелочах (или всё). Виды инвестиционных проектов, типичных для Бали, их условия и особенности, и, конечно, как заработать!

    Чтобы не пропускать новые материалы, подпишитесь на рассылку.
    В ней мы будем напоминать о статьях по мере выхода и изредка присылать особо интересные предложения. Не больше одного письма в неделю, никакого спама.




    MaxD
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 74
    • Карма: 8 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Тем кто занимается арендой недвижимости на острове - полезный обзор.
    Краткосрочный прогноз по посещаемости острова Бали 2018-2020
    MaxD
    • Любитель Бали
    • Сообщений: 74
    • Карма: 8 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Спасибо, Никки.
    Последнее время интересующихся землей на Бали становится больше, до сделок доходят единицы. Рассказывать одно и то же сложно - попробовал все изложить в одной статье - по мере появления новой информации буду обновлять.
    Расхождение с материалом изложенным Вами нашел только касательно по Hak Sewa - договор аренды не обязательно заверять у нотариуса - достаточно свидетелей. И уже 2 года как действует изменение по ставке налога с продажи/ покупки (продавец платит только 3% а покупатель как и раньше 5%)

    Варианты приобретения недвижимости в Индонезии иностранцами.

    По закону Индонезии иностранцы не могут быть собственниками недвижимости в Индонезии, имеют право пользоваться землей только на правах аренды но и тут много нюансов которые различаются от района к района.

    1)   Hak Pakai - "право на использование”.
    Закрепляется получением именного (с указанием ФИО) сертификата, зарегистрированного в государственных органах, дает иностранному гражданину исключительное право на использование земли/дома.
    Данное право выдается чаще всего на 30 лет, с возможностью продления на 20, а затем еще на 30 лет, до 80 лет (в общей сложности).
    Данное право предоставляется иностранному гражданину лишь на одну единицу недвижимости, размер земельного участка которой, не может превышать 0,5 Га.
    Для того, чтобы оформить недвижимость подобным образом, покупателю необходимо иметь Рабочую визу/Вид на жительство.
    В связи с последними поправками в законодательстве, такой вид владения недвижимостью удобен только в случае постоянного проживания в стране.
    В случае переезда из Индонезии необходимо в течение одного года передать права другому лицу (иностранцу, обладающему рабочей визой или резиденту), иначе государство оставляет за собой право изъять недвижимость без компенсации.

    2)   Hak Sewa - "аренда” .
    В этом случае, между собственником и инвестором заключается обычный договор аренды.
    Может быть заверен нотариально, но не регистрируюеся в соответствующих органах, чем отличается от Hak pakai.
    Договор аренды не обязательно подтвержать у нотариуса – достаточно чтобы его подписали два свидетеля.
    Важно, чтобы в договоре аренды был в числе прочих условий прописан пункт регулирующий необходимость самостоятельной уплаты арендодателем налога с полученного дохода. Если этот пункт не урегулирован в письменном виде, может возникнуть ситуация что налоговая придет к арендодателю и он потребует доплаты за землю на уплату налогов с арендатора.
    Срок Hak Sewa не регламентируется законодательно, соответственно никто не мешает сторонам заключить его на 100 лет прописав порядок перехода прав и обязанностей по наследству. Однако если вы будете заверять его у нотариуса у кадого из них может быть свое собственное виденье сроков и может будет необходимо разбить его на части.

    3)   Hak Guna Bangunan - "право на строительство”.
    Этот вариант владения недвижимостью предусмотрен для юридических лиц - компаний, зарегистрированных на территории страны, независимо от формы юридического лица.
    Данная форма позволяет строить и владеть множеством объектов недвижимости. Это право выдается компании сроком на 30 лет, с возможностью пролонгации до 80 лет (по некоторым данным 90 лет).
    Обладая этим правом, компания может передавать земельные участки или объекты недвижимости другим лицам, уступая приобретателям свои права на данную недвижимость.
    Плюсом этого варианта как я себе представляю является то, что возможная дальнейшая перепродажа земли и строений на ней происходит путем продажи компании или ее долей, что возможно осуществить без налоговых трат связанных с заменой собственников. Однако возникают расходы на ведение бухгалтерии, возможен больший контроль со стороны проверяющих инспекций.
    Помимо налога с продаж возникает налог на прибыль: стандартная ставка 25%, в случае если 40% акций торгуется на бирже ставка 20%, в случае если оборот компании менее Rp 50 млрд (3.5 млн$) ставка 12.5%, маленькие компании с оборотом менее Rp 4.8 млрд (320 000 $) ставка 1%


    4)   Hak Milik – "безусловное право на собственность”.
    По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране могут обладать только ее граждане.
    Но, несмотря на это, много лет действует схема, позволяющая иностранцам приобретать недвижимость. Юристы скажут что эта схема не законна и будут правы, но на практике этот механизм широко распространен и применяется десятилетиями.
    Существует 2 вида договоров о номинальном владении:
    a)   заключается заверенный нотариально договор о займе у иностранного инвестора гражданином Индонезии, где в качестве залога выступает покупаемая недвижимость.
    В этом случае, гарантией того, что индонезиец не аннулирует свою доверенность, служат документы, подтверждающие факт займа, а также дополнительный договор долгосрочной аренды.
    b)   без оформления займа у нотариуса заключаются договора о том что лицо указанное в сертификате на землю является номинальным владельцем, который не может своими действиями и/или бездействием противоречить воле покупателя земли и обязан следовать распоряжениям покупателя касательно продажи, аренды указанной земли.
    Договором закрепляется компенсация номинального держателя: ежемесячная оплата и/или комиссия от возможной перепродаже земли в будущем.
    У этого варианта, разумеется, есть серьезные недостатки, самым главным из которых является факт того, что реальным собственником недвижимости является гражданин Индонезии и механизм по сути вне закона, однако широко используется на протяжении десятилетий.
    У варианта c владением через номинального держателя есть свои минусы, но существуют и множество плюсов связаных с налогообложением, администрированием бизнеса. Все зависит от того, кто является вашим доверенным лицом.
    PS: в случае если иностранный владелец недвижимости неудовлетворен номинальным владельцем, он может его заменить обратившись к нотариусу который оформлял сделку. Процедура земены требует письменного уведомления существующего номинальщика и сопряжена с самостоятельной повторной уплатой налогов по смене лица указанного в сертификатах на землю.
    Нюансы при приобретении земли которые зависят от места где находится недвижимость:
    - разрешение на проезд по общественной деревенской дороге должно быть подписано всеми домохозяйствами которые находятся на этой дороге (они ее когда то строили за свои деньги и это их дорога, отстутсвие этого документа с подписями соседей чревато дополнительными тратами)
    - если вы покупаете землю лучше сразу познакомиться с соседями и рассказать что вы планируете строить - их подпись необходима будет для подачи заявления на разрешение на строительство
    - необходимо самому промерять землю и удостовериться что размеры совпадают с указанными в сертификате (если не совпадут, а земля очень нравится готовьтесь что перемеры/переоформление сертификата заемет до года)
    - лучше сразу познакомиться с главой деревни и узнать условия получения его подписи на заявлении на разрешение на строительство
    - узнать об обременении земли - нужно ли какие то делать отчисления в общину деревни (в банджар), когда, сколько (например раз в год покупать в общину мешок риса или платить какую то сумму денег)

    Про налогообложение
    В Индонезии есть несколько уровней налогообложения: налоги центрального правительства, местные налоги и подоходный налог.
    Налоговая система страны учитывает тот факт, что здесь преимущественно проживает бедное население, которое в большей степени освобождается от выплаты налогов за счет более платежеспособных граждан.
    Из этого следует, что люди, чей доход составляет менее 50 миллионов рупий, освобождаются от выплаты налогов, а те, чьи доходы составляют 50-250 миллионов рупий, оплачивают налог размером в 5%, чьи доходы 250-500 миллионов – 15%, если доход выше 500 миллионов рупий – налог составляет 30%. Супружеские пары, по закону, оплачивают единый, совместный налог.
    С лиц, которые не являются гражданами Индонезии, взимают налог на доход, полученный в Индонезии (сюда же относятся доходы, полученные в результате сдачи жилья в арендное пользование). Также налогообложению подлежит передача собственности в стране.
    Налог на прирост капитала равен 20% от общей продажной стоимости объекта.
    Налог на недвижимость в Индонезии составляет 0,5% от оценочной стоимости объекта.
    Налог на землю и строительство выплачивается ежегодно и находится в ведении местных отделений Генерального директората по налогам (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia).
    Цены варьируются в зависимости от региона, но обычно от 0,1% до 0,2% стоимости недвижимости.
    Переоценка налогов проводится каждые три года, за исключением быстрорастущих областей, где переоценка проводится каждый год. Резиденции стоимостью более одного миллиарда рупий облагаются налогом в верхней части налоговой шкалы (0,2 процента).
    Когда земля меняет владельца, продавец должен оплатить 3% от ее стоимости, покупатель должны оплатить 5% от ее стоимости.

    НДС распространяется для аренды:
    жилая – 10%
    коммерческая – 6%

    Если в описании есть упущения или не учтены кл изменения - буду рад увидеть ссылку на первоисточник, который дополнит или опровергнет вышеуказанную информацию.


    Смена владельца в сертификате на землю,  срок изменений 3-6 месяцев   
    Покупатель платит налог 5%  Продавец 3%
    Оплата нотариальных/юридических услуг 1–2 % платит покупатель
    Регистрационный сбор 0,2 % платит продавец
    Плата агенту по недвижимости  5 %   платит продавец
    Затраты покупателя итого    6–7 %   
    Затраты продавца итого 8 %   
    Аренда земли   по закону арендодатель должен заплатить подоходный налог (10%), этот момент должен быть урегулирован и зафиксирован в договоре тк на практике его часто не платят
      Войдите чтобы ответить
    или зарегистрируйтесь (5 секунд!)

    Подпишитесь на нашу страничку (Facebook, Вконтакте, ОК, Twitter) чтобы следить за интересным на БалиФоруме!