Гид по недвижимости на Бали. Как выбрать и купить виллу или землю на Бали

Никки
  • Опытный на Бали
  • Сообщений: 151
  • Карма: 47 [+] [-]
    • Просмотр профиля
  •  
  • 4. Выбрать форму владения собственностью

    Тип визы не влияет на легитимность совершения сделки. Согласно действующим положениям, гражданин России может получить туристическую визу по прилету в аэропорту Бали. Компания, занимающаяся недвижимостью, сможет оказать содействие в получении бизнес-визы сроком на один год либо разрешения на работу (Kitas), которое можно использовать для открытия счета в банке и других формальностей.

    Приобретая собственность за границей, покупатель должен учитывать нюансы местного законодательства, его нормы и ограничения. Разобраться в тонкостях законов Индонезии будет не просто. В настоящее время законы не разрешают иностранцам владеть правом полной частной собственности на какие-либо объекты недвижимости или землю. Полное право собственности, так называемый freehold, может быть оформлен только на гражданина Индонезии.

    В условиях открытости международных экономических отношений это отрицательно сказывается на инвестиционном климате острова. Власти Бали это понимают, и в 2004 году законодательно закрепили за иностранными гражданами возможность приобретения объектов недвижимости на территории своего государства.

    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 151
    • Карма: 47 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    — Приобретение объекта недвижимости в собственность / Hak Milik

    Несмотря на изменения в балийском законодательстве, собственником недвижимости все равно не должен являться иностранец. Обойти это формальное требование можно следующим образом: оформление при покупке недвижимости происходит на гражданина Индонезии. После того, как сделка будет заключена, а приобретенный объект – зарегистрирован, ему будет вручен сертификат на право собственности. Гражданин Индонезии получит статус «номинального», или формального владельца. После этого с ним заключается договор, по которому покупатель-иностранец становится «законным собственником», а номинальный владелец – лишь «юридическим».
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 151
    • Карма: 47 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    — Получение права пользования / Hak Pakai

    Самый распространенный и «прозрачный» способ – покупка права пользования недвижимостью и землей. Это leasehold, то есть фактически долгосрочная аренда.В этом случае никто, кроме такого покупателя не будет обладать правами на объект, что будет зафиксировано в специальном сертификате. Закон предусматривает срок в 25 лет для такого пользования, однако его можно впоследствии продлить еще на 75 лет. Есть два ограничения, касающихся этого способа: таким образом можно купить только один объект недвижимости, площадь земельного участка при этом не должна превышать 5 тыс. кв.м.

    Происходит это следующим образом: местная компания, владеющая правом собственности на участок земли, ищет иностранное физическое или юридическое лицо, желающее иметь на этом участке недвижимость. После внесения покупателем-иностранцем необходимой суммы, он получает на руки именной сертификат. Документ не дает права частной собственности на земельный участок, однако позволяет возводить на нем любые объекты и фактически владеть ими.

    Сертификат на право пользования действителен в течение 25 лет и может продлиться три раза на тот же срок. По прошествии столетнего периода документ может быть передан другому члену семьи. Кроме того, если иностранец приобретает чистый участок земли, он за первые 25 лет обязан возвести на нем какое-либо строение. В противном случае сертификат у него отзовут. для частных лиц при этом рекомендуется ежегодно приезжать на Бали как минимум на один месяц хотя бы одному члену семьи.

    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 151
    • Карма: 47 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    — Комбинация Hak Pakai и Hak Milik / Hak Pakai atas Tanah Hak Milik

    Иностранец приобретает недвижимость с помощью «номинального» владельца – гражданина Индонезии, а затем укрепляет свой юридический статус с помощью права пользования. В этом случае иностранец контролирует право собственности через «номинанта», и, в дополнение к этому, получает возможность использовать недвижимость по своему усмотрению – например, предоставить ее в качестве залога при обращении за кредитом в банк. покупка недвижимости на Бали на доверенное лицо, т. е. гражданина Индонезии. В этом случае реальный владелец жилья передает доверенность на полноправное распоряжение собственностью фактическому покупателю-иностранцу. Однако не каждый доверит такое ответственное и затратное дело почти незнакомому посреднику.
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 151
    • Карма: 47 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    — Аренда / Hak Sewa

    Иностранец может заключить обыкновенный договор аренды с собственником объекта недвижимости. Документ должен быть заверен нотариусом, однако не подлежит регистрации ни в одном из государственных реестров. Поэтому даже если законодательные нормы изменятся, на условия аренды это никак не повлияет.
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 151
    • Карма: 47 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    — Право на строительство для юридических лиц / Hak Guna Bangunan

    Покупка недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное на территории Индонезии. Такие компании могут строить и впоследствии владеть большим количеством объектов, а также земельными участками, и сдавать их в аренду.

    Предоставляется фирмам, зарегистрированным на территории Индонезии. В этом случае неважно, кто является владельцем юридического лица – гражданин Индонезии или иностранец. Компании предоставляется право строить и распоряжаться не только отдельными объектами недвижимости, но и целыми их комплексами, включая поселки и многоквартирные дома.

    Компании-застройщику разрешается продавать земельные участки и постройки инвесторам, передавая им и права на данную территорию. Срок действия права – 30 лет, с возможностью продления до 80.

    Hak Guna Bangugan (Right to Build – право строительства) оформляется на юридическое лицо, иностранную инвестиционную компанию. Регистрация компании занимает 3–4 недели, после чего требуется адресный перевод на расчетный счет порядка $250 тыс., которые могут быть сразу же переведены на счет агентства или личный счет покупателя в качестве оплаты за недвижимость.
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 151
    • Карма: 47 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    — Учреждение иностранной инвестиционной компании / Penanaman Modal Asing

    Этот вариант является предпочтительным, если вы планируете действительно заниматься бизнесом на территории Бали. В этом случае на имя компании будет зарегистрировано право на строительство («Hak Guna Bangunan», см. выше), которое истекает спустя 30 лет и может быть продлено несколько раз. При этом иностранец может полностью контролировать деятельность фирмы.

    Единственная оговорка – на Бали существуют особенности налогообложения, согласно которым Департамент Торговли обязан пересматривать возможность деятельности фирмы на территории острова через каждые 30 лет. Так что, возможно, потребуется необходимость подтверждения лицензии иностранной компании на работу.

    Регистрация занимает около двух недель и стоит порядка 4 тыс. долл. Покупатель должен иметь при себе загранпаспорт, срок действия которого заканчивается не ранее чем через шесть месяцев. После выбора объекта составляется контракт и график платежей, которые, как правило, производят в течение года. Вносить оплату можно несколькими способами — наличными, через международные платежные системы или банковским переводом. При покупке недвижимости взимается налог в размере 10% от общей стоимости, который уплачивают в равных долях продавец и покупатель.
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 151
    • Карма: 47 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    5. Заключить сделку у нотариуса



    Всем иностранным покупателям недвижимости на Бали настоятельно рекомендуется обратиться к авторитетному нотариусу для наблюдения за составлением и подписанием контракта. Нотариусы на острове считаются более компетентными, чем юристы. По сути, «прежде чем осуществлять нотариальную деятельность, необходимо стать юристом».

    Важный вопрос это перевод договора. Он составляется на двух языках: индонезийский и английский. И английский надо очень хорошо проверять, потому что переводят отвратительно, опускают детали. При возникновении каких-либо вопросов судебные власти признают только индонезийскую часть. Чтобы не волноваться, обратитесь в Посольство РФ в Джакарте или привлеките стороннего переводчика.

    Очень важная часть, которую обязательно надо проверять - это лицензия объекта недвижимости. Если человек хочет сдавать на длительный срок, например год, то она не нужна. Если на более короткие сроки, то нужна лицензия Pondok Wisata. Проблема в том, что на Бали есть закон о зонировании, который для каких-то участков земли разрешает только использование под сельское хозяйство, для каких-то - только под частное жилье, для каких-то можно использовать для коммерческой деятельности. Если человек купит виллу для краткосрочной сдачи в аренду, а у неё не будет лицензии и правильного зонирования, то лицензию будет получить очень трудно. Придется искать какие-то окольные пути, варианты оплаты взяток, причем никто ничего не будет гарантировать.

    Очень важно при покупке объекта недвижимости, чтобы на него был IMB, потому что иногда вилла уже построена, а IMB еще не получен. Получение этого документа постфактум может быть сопряжено с серьезными финансовыми расходами.

    Эксперты компании Ubud Property утверждают, что иностранцам желающим приобрести землю на Бали необходимо оформить три контракта.

    Во-первых, стороны должны подписать заявление о том, что индонезийский партнер «предоставляет» иностранцу свое имя исключительно для приобретения земли.

    Во-вторых, стороны должны также подготовить доверенность на операции с недвижимостью, которая передает право на использование земли иностранным инвесторам.

    Третий документ, который необходимо подписать, свидетельствует о том, что индонезийского партнер должен всю сумму стоимости объекта недвижимости инвестору.

    «Эти документы имеют обязательную юридическую силу и эффективно работают», – сообщает Рамон Генц. По его словам, большинство иностранных инвесторов предохраняются от возможных неприятных сюрпризов именно посредством трех упомянутых договоров. Существуют также и дополнительные способы защиты от непредвиденных рисков. «Вот уже пять лет, с того момента как процесс оформления покупки был стандартизирован, я не слышал ни о каких проблемах», – говорит Рамон Генц. По его словам, в законодательстве попросту не осталось никаких лазеек, которыми могли бы воспользоваться недобросовестные продавцы или посредники.

    Известно, что недвижимость – не та сфера, где можно заработать быстро и в которую стоит вкладывать последнее. Это аксиомы.

    В следующих статьях мы рассмотрим подробнее детали сделок, расскажем вам истории – как счастливые, так и не очень – покупки недвижимости на Бали и поговорим об инвестировании. Оставайтесь на связи!
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 151
    • Карма: 47 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Вторая статья на подходе: реальные истории, как удачные так и не очень, людей, которые вложились в недвижимость на Бали, как это было у них и что теперь они думают о этом.

    Чтобы не пропустить, подпишитесь на рассылку, мы вам напомним. Кроме того, вы можете подписаться на рассылку с самыми интересными инвестиционными предложениями.

    Список будущих статей и форма подписки в отдельной теме Всё о недвижимости на Бали, теория и практика. Спецпроект Балифорума
    Lazashvili_Giorgi
    • Новичок на Бали
    • Сообщений: 4
    • Карма: 0 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    В городских районах земля стоит примерно $15 тыс. за полгектара, в сельской местности недвижимость дешевле – средняя стоимость земли составляет около $5 тыс.

    15000$ за 5000m2?)))  это ложь))  за 15000$ вы 100m2 не сможете купить )
    alisa seleznewa
    • Новичок на Бали
    • Сообщений: 10
    • Карма: 5 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Никки, сколько стоит земля в пределах 1 км от меласти и карма кандара - нужно 20ар, на вскидку можете сказать?
    Alex Invest
    • Новичок на Бали
    • Сообщений: 25
    • Карма: 1 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Здравствуйте Уважаемая Никки.

    Благодарю вас за столь подробную информацию.
    Планирую открытие инвестиционной компании на территории Индонезии,в частности на Бали.

    Скажите как кредитуют Индонезийские банки на Бали.
    Какая процентная ставка годовых.
    Дают ли кредиты юридическим лицам под строительство вилл и мини отелей?
    Если дают,то какой обычно собственный взнос(сколько своих средств необходимо).
    Как быстро рассматривается заявка на кредит?
    Какие минимальные требования к заёмщику инвестиционной компании?

    Заранее благодарен за любую информацию всем кто отпишется.
    С Уважением,
    Алексей
    Собираю команду для реализации долгосрочного инвестиционного проекта на Бали.Менеджмент вилл,Коворкинг центры,строительство под ренту.Обращайтесь в ЛС.
    Alex Invest
    • Новичок на Бали
    • Сообщений: 25
    • Карма: 1 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Уважаемые форумчане могли бы поделится информацией по Менеджменту вилл,по схеме суб аренды,это когда берёшь у владельца виллу в 2-3-4 спальни на 1-23 года и сдаёшь по суточно всю виллу или по комнатно.

    Сколько в процентах может принести этот вид деятельности?
    Какие минимальные вложения?

    Например снял за 30 000 долларов виллу на год,сколько можно получить сдавая её по суточно+ещё и по комнатно?
    На сколько распространён этот бизнес на Балли?(вопрос практически риторически),больше интересует ёмкость рынка.
    Например можно найти таких 10-15 вилл и как быстро?
    Как часто владельцы вилл готовы отдать в суб аренду свои виллы?

    Какие налоги(ставка в процентах) платит управляющая компания с своего дохода?

    Заранее благодарен за любую информацию всем кто отпишется.
    С Уважением,
    Алексей
    Собираю команду для реализации долгосрочного инвестиционного проекта на Бали.Менеджмент вилл,Коворкинг центры,строительство под ренту.Обращайтесь в ЛС.
    marina.sk
    • Новичок на Бали
    • Сообщений: 1
    • Карма: 0 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Никки здравствуйте, спасибо за столь полезную информацию. тоже хотим построить домах на Бали, уже нашли местного жителя и просмотрели участок земли. Нам все подходит, чем стоит заняться дальше? Пойти у Юристу или более продумано будет обратится в строительную компанию типо Ubud property?   
    Nastya Novikova
    • Administrator
    • Эксперт по Бали
    • Сообщений: 2473
    • Карма: 548 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    marina.sk, вы хотите покупать землю по схеме Hak Pakai?
    WhatsApp-чат от БалиФорума для отдыхающих на Бали! Добавляемся здесь!
      Войдите чтобы ответить
    или зарегистрируйтесь (5 секунд!)

    Подпишитесь на нашу страничку (Facebook, Вконтакте, ОК, Twitter) чтобы следить за интересным на БалиФоруме!