Гид по недвижимости на Бали. Как выбрать и купить виллу или землю на Бали

Никки
  • Опытный на Бали
  • Сообщений: 152
  • Карма: 40 [+] [-]
    • Просмотр профиля
  •  
  • Виллу на Бали покупают по двум причинам: ради инвестиций или по велению сердца. В притягательности Бали нет ничего удивительного. Особая атмосфера индуистского острова, джунгли, горы, рисовые поля. Многочисленные пляжи омываются водами двух океанов. Число иностранных покупателей растёт с каждым годом, как и цены на рынке недвижимости.

    За последние семь лет стоимость местной недвижимости росла в среднем на 22% в год, а годовая инфляция составляла около 9%. Соответственно, чистый прирост стоимости балийской недвижимости – 13%. Так что потенциальная прибыль от покупки домика на Бали привлекает множество иностранных инвесторов.

    Балифорум представляет вам первую обзорную статью в серии о недвижимости и строительстве на Бали. Это самый полный гид по видам жилья, районам с точки зрения инвестиций и формам владения недвижимостью. Базовый минимум того, что стоит иметь в виду, если вы мечтаете о собственной вилле на Бали.

    В следующих статьях мы рассмотрим подробнее детали сделок, расскажем вам истории – как счастливые, так и не очень – покупки недвижимости на Бали и поговорим об инвестировании.



    ЧТО В СТАТЬЕ:

    1. Выбрать цель покупки.
    — Инвестиция;
    — Для сдачи в аренду;
    — Для постоянного проживания;

    2. Выбрать район.
    Денпасар;
    Юг Бали: Полуостров Букит;
    Юг Бали: Туристический центр;
    Западное побережье;
    Восточное побережье;
    Центральный Бали;

    3. Выбрать тип недвижимости.
    Готовая для проживания отдельно стоящая вилла от частного лица;
    Готовая вилла или апартаменты на территории земельного владения от управляющей компании;
    Покупка проекта на этапе строительства от управляющей компании;
    Покупка готовых апартаментов;
    Покупка земельного участка под строительство;

    4. Выбрать форму владения собственностью.
    Приобретение объекта недвижимости в собственность / Hak Milik;
    Получение права пользования / Hak Pakai;
    Комбинация Hak Pakai и Hak Milik / Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;
    Аренда / Hak Sewa;
    Право на строительство для юридических лиц / Hak Guna Bangunan;
    Учреждение иностранной инвестиционной компании / Penanaman Modal Asing;

    5. Заключить сделку у нотариуса
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 152
    • Карма: 40 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Выбрать цель покупки



    Вилла на Бали не даст вам преимуществ в получении визы или вида на жительство. В Индонезии предусмотрены несколько виз: рабочая, туристическая, социальная, бизнес, учебная, пенсионная. И находиться в стране, не будучи гражданином, вы можете, только если получили одну из них. Покупка недвижимости не приносит права на гражданство. Двойного гражданства в Индонезии нет.

    Недвижимость нужно выбирать в зависимости от того, как будете ей пользоваться. Вот типичные варианты:

    — Инвестиция
    Если хотите купить сейчас и продать потом. В этом случае недвижимость нужно выбирать в центре туристических районов или ближе к морю: в таких местах всегда есть спрос.

    — Для сдачи в аренду
    Если планируете сдавать виллу, то при выборе района нужно учесть не только популярность среди туристов, но и особенности лицензий для туристической аренды. На Бали распространен вариант работы с управляющими компаниями, а также есть вариант, когда компания-застройщик не только обслуживает, но и фактически владеет виллой.

    Сюда же отнесем вариант, когда вы покупаете дом, чтобы проводить отпуск пару недель в году, а в остальное время получать доход от аренды. Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду взимается Налоговыми Органами Индонезии по фиксированной ставке 20%. Если вы пользуетесь услугами управляющей компании, то этот процент они сами вычитают из арендной платы. Но обратите внимание, чтобы это было прописано в договоре, заключенном с управляющей компанией, потому что бывает, что он не включён и для вас это станет весьма неприятным сюрпризом.

    — Для постоянного проживания
    Быть туристом и местным жителем — разные вещи. Если планируете жить на Бали постоянно, обратите внимание на инфраструктуру: транспортную развязку, магазины, банки, больницы.
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 152
    • Карма: 40 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    Выбрать район



    83,5% из 5 миллионов островитян исповедуют местное ответвление индуизма. Это нехарактерно для Индонезии, где абсолютное большинство жителей страны – мусульмане. Такие районы, как Кута и Семиньяк, а также город Убуд, считаются центрами культурной активности Бали. Тем, кто хочет «сойти с проторённых путей» следует обратить внимание на восточное побережье острова. В этой части острова путешественников ждут потрясающие пляжи с чёрным песком, одиночно стоящие храмы, древние города и уютные деревушки.

    От цели зависит и выбор района. В зависимости от расположения одинаковые по параметрам виллы/апартаменты могут отличаться по цене в 2—5 раз.

    Цены зависят от разных факторов: расположения района, его достопримечательностей, инфраструктуры и состояния недвижимости. В разных районах живут разные категории населения: где-то живут только балийцы, где-то селятся мигранты. Это тоже влияет на стоимость жилья.

    Прибрежные районы пользуются наибольшей популярностью среди иностранцев, соответственно, чем ближе к морю, тем выше цены. В Убуде стоимость жилья пропорциональна близости объекта к историческому центру. Убуд уникален для Бали, так как это единственный удалённый от побережья город с развитой инфраструктурой, которая включает в себя множество ресторанов, баров, музеев, театров и магазинов.
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 152
    • Карма: 40 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    ДЕНПАСАР



    Денпасар – самый крупный город и административный центр острова с населением более миллиона человек. Для покупки недвижимости привлекательны тихие, зелёные окрестности города, где много солидных вилл и комфортабельных апартаментов.

    Ренон — один из самых востребованных пригородов Денпасара. Благопристойность и спокойствие: широкие, засаженные деревьями улицы и несколько солидных, престижных владений.

    Пригороды Денпасара пользуются спросом среди европейских и азиатских покупателей, которые приезжают в Денпасар по коммерческим делам. Земля в этих районах — отличный вариант инвестиций, так как столица растёт очень быстро и земля под коммерческую застройку всегда в цене. В Денпасаре часто селятся те иностранцы с семьями, которые предпочитают держаться подальше от туризма, но поближе к банкам, госпиталям и частным школам.
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 152
    • Карма: 40 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    ЮГ БАЛИ: Полуостров Букит

    Западная часть острова известна отличными местами для сёрфинга – Улувату, Дримлэнд, Паданг-Паданг. Место скопления самых известных пятизвёздочных отелей и комплексов частных вилл класса люкс под управлением международных компаний Bulgari, Karma Kandara, Alilla Villas. Букит привлекает прежде всего панорамными видами на океан. В последнее время крайне тяжело найти на Буките землю на продажу и цены продолжают расти, часто необоснованно.



    — Джимбаран
    Некогда сонная рыбацкая деревушка к югу от аэропорта сейчас представляет собой новый туристический центр Бали, в котором находятся международные отели Four Seasons Resort и Bali Intercontinental Resort. Большинство предложений по недвижимости относятся к категории «люкс». Джимбаран знаменит пляжами и высоким уровнем сервиса.

    — Нуса-Дуа
    Это восточная часть полуострова Букит. Нуса-Дуа называют «тропическая Швейцария»: здесь безупречные газоны, фонтаны, поля для гольфа и хорошие дороги. Все отели курортной зоны Нуса-Дуа имеют оснащённые фитнес-центры и теннисные корты. Здесь сосредоточены крупнейшие и престижнейшие отели, бутики и рестораны. К Нуса-Дуа прилегает Танджунг Беноа. В этом районе находятся роскошные апартаменты с видами на океан и ближайшие острова Нуса Пенида и Нуса Лембонган.
    Никки
    • Опытный на Бали
    • Сообщений: 152
    • Карма: 40 [+] [-]
      • Просмотр профиля
    ЮГ БАЛИ: Туристический центр



    — Кута
    Знаменитый туристический район к северу от аэропорта. Популярен у тех, кто использует недвижимость всего около месяца в году или немного больше, а остальное время собственность будет работать, сдаваться в аренду и приносить доход. В Куте есть все развлечения, которые можно только придумать. Кута предлагает активный отдых, шоппинг, ночную жизнь, вечеринки.

    — Семиньяк
    Модный район к северу от Куты и улицы Легиан, где постоянно проживают и ведут дела иностранцы. Семиньяк по праву считается центром ночной жизни, шоппинга и ресторанов.

    — Керобокан
    Жилой район, примыкающий к Семиньяку с севера, включающий популярные у иностранцев улицы Умалас I и II. В народе заслужил название балийский Беверли-Хиллз. Улица Петитенгет –очень востребованный, но очень маленький район Керобокана. Тихий, аграрный, с выходом на пляж, но в то же время из него легко и быстро доехать до магазинов и ресторанов Семиньяка.

    — Чангу
    Прибрежный район к северу от Керобокана и к юго-востоку от Табанана, где находится Танах-Лот — один из основных священных храмов Бали. В Чангу много частных домов и вилл в аренду. Это очень привлекательный район из-за своего расположения – рядом с Семиньяком, и в то же время – вокруг зелёные рисовые террасы и малолюдные пляжи. Чангу идеально подходит любителей спокойного отдыха и неторопливого образа жизни вблизи от города. Рядом расположен загородный клуб Finns Recreation Club. Сам район также очень развит и последние несколько лет превратился в модный центр светской жизни среди молодёжи.