Недвижимость на Бали покупают по двум причинам: ради инвестиций или по велению сердца. Бали был и остается притягательным для туристов со всего мира, неповторимая - особая атмосфера острова, радушные жители и красота природных ландшафтов: скалы, джунгли, горы, рисовые поля, водопады и многочисленные пляжи, омывающиеся водами двух океанов.
Неудивительно, что число иностранных покупателей растёт с каждым годом, как и цены на рынке недвижимости.

За последние семь лет стоимость местной недвижимости росла в среднем на 22% в год, а годовая инфляция составляла около 9%. Соответственно, чистый прирост стоимости балийской недвижимости – 13%. Так что потенциальная прибыль от покупки домика на Бали привлекает множество иностранных инвесторов.

Балифорум представляет вам первую обзорную статью в серии о недвижимости и строительстве на Бали. Это самый полный гид по типам объектов, районам с точки зрения инвестиций и вариантам владения недвижимостью. Базовый минимум того, что стоит иметь в виду, если вы мечтаете о собственной вилле на Бали.

В следующих статьях мы рассмотрим подробнее детали сделок, расскажем вам истории – как счастливые, так и не очень – покупки недвижимости на Бали и поговорим об инвестировании.

ЧТО В СТАТЬЕ:

1. Выбрать цель покупки.
— Инвестиция;
— Для сдачи в аренду;
— Для постоянного проживания;

2. Выбрать район.
— Денпасар;
— Юг Бали: Полуостров Букит;
— Юг Бали: Туристический центр;
— Западное побережье;
— Восточное побережье;
— Центральный Бали;

3. Выбрать тип недвижимости.
— Готовая для проживания отдельно стоящая вилла от частного лица;
— Готовая вилла или апартаменты на территории земельного владения от управляющей компании;
— Покупка проекта на этапе строительства от управляющей компании;
— Покупка готовых апартаментов;
— Покупка земельного участка под строительство;

4. Выбрать форму владения собственностью.
— Приобретение объекта недвижимости в собственность / Hak Milik;
— Получение права пользования / Hak Pakai;
— Комбинация Hak Pakai и Hak Milik / Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;
— Аренда / Hak Sewa;
— Право на строительство для юридических лиц / Hak Guna Bangunan;
— Учреждение иностранной инвестиционной компании / Penanaman Modal Asing;

5. Заключить сделку у нотариуса

Выбрать цель покупки

Покупка недвижимости на Бали не даёт преимуществ в получении виз, вида на жительство и прав на получение гражданства.
В Индонезии предусмотрены несколько виз: рабочая, туристическая, социальная, бизнес, учебная, пенсионная. И находиться в стране, не будучи гражданином, вы можете, только если получили одну из них.

Недвижимость нужно выбирать в зависимости от того, как будете ей пользоваться.
Вот типичные варианты:

— Инвестиция купля-продажа
Если хотите купить сейчас и продать потом или купить под ремонт/ перестройку продать дороже.
Варианты к рассмотрению в местах гарантированно-повышенного спроса, и где цены стабильно и ежегодно растут:
Земельные участки, виллы, таунхаусы в центре туристических районов с развитой инфраструктурой;
Первая береговая и особенно пляжная линия, максимально приближенные к океану объекты - самые дорогие и относятся к вечным ценностям.
Перспективные локации, где выбор свободных земельных участков шире, а цены пока значительно ниже за счет некой удаленности от популяризированных районов, но куда неминуемо двинется развитие застроек и транспортных развязок на острове.

— Инвестиция от сдачи в аренду
Если планируете сдавать виллу, то при выборе района нужно учесть не только популярность среди туристов, но и особенности лицензий для туристической аренды. На Бали распространен вариант работы с управляющими компаниями, а также есть вариант, когда компания-застройщик не только обслуживает, но ведет виллу по аренде без посредников.

Сюда же отнесем вариант, когда вы покупаете дом, чтобы проводить отпуск пару недель в году, а в остальное время получать доход от аренды. Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду взимается налоговыми органами Индонезии по фиксированной ставке 20%. Если вы пользуетесь услугами управляющей компании, то этот процент они сами вычитают из арендной платы. Но обратите внимание, чтобы это было прописано в договоре, заключенном с управляющей компанией, потому что бывает, что он не включён и для вас это станет весьма неприятным сюрпризом.

— Для постоянного проживания
Быть туристом и местным жителем — разные вещи. Если планируете жить на Бали постоянно, обратите внимание на инфраструктуру: транспортную развязку, магазины, банки, больницы, школы и детские сады.

Выбрать район

83,5% из пяти миллионов островитян исповедуют местное ответвление индуизма. Это нехарактерно для Индонезии, где абсолютное большинство жителей страны – мусульмане. Такие районы, как Кута и Семиньяк, а также город Убуд, считаются центрами культурной активности Бали. Тем, кто хочет «сойти с проторённых путей», следует обратить внимание на восточное побережье острова. В этой части острова путешественников ждут потрясающие пляжи с чёрным песком, одиночно стоящие храмы, древние города и уютные деревушки.

От цели зависит и выбор района. В зависимости от расположения одинаковые по параметрам виллы/апартаменты могут отличаться по цене в 2—5 раз.

Цены зависят от разных факторов: расположения района, его достопримечательностей, инфраструктуры и состояния недвижимости. В разных районах живут разные категории населения: где-то живут только балийцы, где-то селятся мигранты. Это тоже влияет на стоимость жилья.

Прибрежные районы пользуются наибольшей популярностью среди иностранцев, соответственно, чем ближе к океану, тем выше цены. В Убуде стоимость жилья пропорциональна близости объекта к историческому центру. Убуд уникален для Бали, так как это единственный удалённый от побережья город с развитой инфраструктурой, которая включает в себя множество ресторанов, баров, музеев, театров и магазинов.

ДЕНПАСАР

Денпасар – самый крупный город и административный центр острова с населением более миллиона человек. Для покупки недвижимости привлекательны тихие, зелёные окрестности города, где много солидных вилл и комфортабельных апартаментов.

Ренон — один из самых востребованных пригородов Денпасара. Благопристойность и спокойствие: широкие, засаженные деревьями улицы, и несколько солидных, престижных владений.

Пригороды Денпасара пользуются спросом среди европейских и азиатских покупателей, которые приезжают в столицу Бали по коммерческим делам. Участки в этих районах — отличный вариант инвестиций, так как город растёт очень быстро и земля под коммерческую застройку всегда в цене. В Денпасаре часто селятся те иностранцы с семьями, которые предпочитают держаться подальше от туризма, но поближе к банкам, госпиталям и частным школам.

ЮГ БАЛИ: Полуостров Букит

Западная часть острова известна отличными местами для сёрфинга – Улувату, Дримлэнд, Паданг-Паданг. Место скопления самых известных пятизвёздочных отелей и комплексов частных вилл класса люкс под управлением международных компаний Bulgari, Karma Kandara, Alilla Villas. Букит привлекает, прежде всего, панорамными видами на океан. В последнее время крайне тяжело найти на Буките землю на продажу и цены продолжают расти, часто необоснованно.



— Джимбаран
Некогда сонная рыбацкая деревушка к югу от аэропорта сейчас представляет собой новый туристический центр Бали, в котором находятся международные отели Four Seasons Resort и Bali Intercontinental Resort. Большинство предложений по недвижимости относятся к категории «люкс». Джимбаран знаменит пляжами и высоким уровнем сервиса.

— Нуса-Дуа
Это восточная часть полуострова Букит. Нуса-Дуа называют «тропическая Швейцария»: здесь безупречные газоны, фонтаны, поля для гольфа и хорошие дороги. Все отели курортной зоны Нуса-Дуа имеют оснащённые фитнес-центры и теннисные корты. Здесь сосредоточены крупнейшие и престижнейшие резорты, бутики и рестораны. К Нуса-Дуа прилегает Танджунг Беноа. В этом районе находятся роскошные апартаменты с видами на океан и ближайшие острова Нуса Пенида и Нуса Лембонган.

ЮГ БАЛИ: Туристический центр

— Кута
Знаменитый туристический район к северу от аэропорта. Популярен у тех, кто использует недвижимость всего около месяца в году или немного больше, а остальное время собственность будет работать, сдаваться в аренду и приносить доход. В Куте есть все развлечения, которые можно только придумать. Кута предлагает активный отдых, шоппинг, ночную жизнь, вечеринки.

— Семиньяк
Модный район к северу от Куты и улицы Легиан, где постоянно проживают и ведут дела иностранцы. Семиньяк по праву считается центром ночной жизни, шоппинга и ресторанов.

— Керобокан
Жилой район, примыкающий к Семиньяку с севера, включающий популярные у иностранцев улицы Умалас I и II. В народе заслужил название балийский Беверли-Хиллз. Улица Петитенгет – очень востребованный, но очень маленький район Керобокана. Тихий, аграрный, с выходом на пляж, но в то же время из него легко и быстро доехать до магазинов и ресторанов Семиньяка.

— Чангу
Прибрежный район к северу от Керобокана и к юго-востоку от Табанана, где находится Танах-Лот — один из основных священных храмов Бали. В Чангу много частных домов и вилл в аренду. Это очень привлекательный район из-за своего расположения – рядом с Семиньяком, и в то же время – вокруг зелёные рисовые террасы и малолюдные пляжи. Рядом расположен загородный клуб Finns Recreation Club. Сам район также очень развит и последние несколько лет превратился в модный центр светской жизни среди молодёжи.

ЗАПАДНОЕ ПОБЕРЕЖЬЕ

Юго-Западное побережье тянется от Танах Лота до Гилиманука, включая побережье Медеви. Западное побережье славится своими прибоями. До недавнего времени по большей части был незастроенным районом. Подходит для тех, кто желает приобрести недвижимость на береговой линии, но не хочет переплачивать за «популярность» и «престиж» раскрученных курортных районов на юге. Постепенно становится все более востребованной территорией.

— Танах Лот
Место, где расположен один из важнейших балийских храмов. Наиболее востребованы объекты недвижимости, расположенные на береговой линии и участки земли к северу и югу.

— Табанан
Очень большой район и одноимённый город на Бали находится в глубине западной части острова. Объекты недвижимости в тихой сельской местности между Табананом и побережьем в последнее время становятся всё более популярными.



Северо-западное побережье пролегает от Сингараджи до Нуса Менжанган на западе и включает Ловину, Серит и Пемутеран. Можно найти недвижимость как на пляже, так и на склоне холмов с прекрасными видами. Цены уже сейчас постепенно приближаются к южным из-за туристической привлекательности района.

— Ловина
Ловина – район с туристической застройкой близ крупного города Сингараджи. Сразу за ней возвышаются зелёные холмы. Самый популярный город на севере Бали: панорамные виды на традиционные рисовые террасы, спокойное Балийское море с дельфинами и пустынными чёрными пляжами и развитая городская инфраструктура.

ВОСТОЧНОЕ ПОБЕРЕЖЬЕ

Юго-Восточное побережье — область от Санура до Чандидасы. В этом районе самые замечательные виды на море и острова Лембонган, Нуса Пенида и Ломбок, а в безоблачные дни и на гору Агунг – высшую точку Бали. Новая прибрежная автомагистраль ускорила развитие юго-восточного побережья, связав его с остальными районами Бали.

— Санур
Одно из первых мест, где иностранцы стали строиться ещё в 1960 году. Он привлекает степенных и уравновешенных семейных туристов и экспатов своими пляжами, спокойной и размеренной жизнью. Здесь есть девятилуночное поле для гольфа и международная школа. Лучшие места на побережье заняты шикарными отелями с обширными территориями, а в небольшом расстоянии от пляжа расположились комплексы частных вилл.

— Кетевель
Жилой быстроразвивающийся район на восточном побережье, примыкающий к Сануру с севера. Привлекательные объекты недвижимости находятся в спокойных сельских районах. С участков открываются виды на море и горы.



— Карангасем
Восточное побережье острова, включающее Чандидасу, Амед и Туламбен, где расположены центры подводного плавания, привлекает сюда дайверов со всего мира. Со многих точек побережья открывается великолепный вид на океан и вулкан Агунг – священное место для каждого балийца.
Эта область только начинает набирать популярность и здесь ещё можно найти весьма привлекательные участки земли по более чем умеренным ценам.

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАЛИ

— Убуд
Город мастеров, художников и артистов. Здесь постоянно и временно проживает множество живописцев, дизайнеров, писателей и людей других творческих профессий со всего мира. Местное население занято производством изделий из дерева и камня, речного и морского жемчуга, золота и серебра.

Убуд интересен своими природными богатствами. Здесь вы найдёте красивейшие ущелья и горные реки, рисовые плантации, спускающиеся террасами со склонов. Творческая атмосфера и панорамные виды на рисовые поля и джунгли плюс более прохладный климат делают это место необычайно притягательным.

— Сукавати
Аграрный район, расположенный на старой дороге к Гиньяру, знаменит рынком изделий народных промыслов. Компании предлагают земельные участки в пригороде вокруг Сукавати. Это очень типичный балийский район со своей атмосферой, однако же очень развитый и удобный для жизни.



— Северный Бали «вглубь»
К северным районам Бали относят территорию, включая озёра Батур, Буян и Братан, а также регионы Кинтамани и Бедугул. На севере в горах прохладнее, чем в других частях острова. Здесь выбирают недвижимость те, кто предпочитает оздоравливающий горный воздух и комфортнее ощущает себя при более низких температурах (23–25 градусов).

— Восточный Бали «вглубь»
Холмистый регион на южных склонах вулкана Агунг. В этой практически нетронутой цивилизацией области на продажу предлагаются участки земли, но стоит отметить, что здесь практически нет никакой инфраструктуры. Многие говорят, что здесь сохранился «тот самый Бали», каким он был до того, как туда прибыли туристы.

3. Выбрать тип недвижимости

Особой популярностью у покупателей пользуются комплексы вилл с полным сервисом и инфраструктурой: общий бассейн, SPA, собственный персонал, кафе  на территории. Такие виллы, как правило, находятся под управлением управляющих компаний, которые обеспечивают как их обслуживание (уборку, уход за садом, чистку бассейнов), так и сдачу в аренду.

Цены очень отличаются в зависимости от районов. Для примера, хорошую двуспальную меблированную и полностью укомплектованную виллу (около 200 кв.м) в комплексе с развитой инфраструктурой можно приобрести за $250–500 тысяч. Великолепная резиденция на 4-5 спален (1 тыс. кв.м) обойдется в сумму от $800 тыс и выше.

Рост цен на землю в некоторых районах сегодня достигает 70% в год, но в среднем по острову он составляет 15–20% годовых. Доходность обеспечивается не только стабильным ростом цен, большая часть недвижимости приобретается для сдачи в аренду возрастающему потоку обеспеченных туристов.

Наибольший доход обеспечивают студии, одно и двуспальные виллы площадью 150–300 кв. м. Они очень популярны у молодёжи. Стабильный доход от сдачи вилл в аренду составляет от 5 до 20% годовых в зависимости от типа недвижимости.

Важный плюс приобретения такой недвижимости — безопасность вложений и возможность контролировать их использование через управляющие компании. Стоимость их услуг зависит от уровня приобретаемой недвижимости. В среднем расходы на содержание виллы с двумя-тремя спальнями на территории комплекса составит от 350 долл. в месяц. В эту сумму включены обслуживание, уборка, чистка бассейна, иные услуги персонала, коммунальные платежи, доступ в интернет.

— Частная резидентная вилла



Вилла – самый популярный для приобретения объект недвижимости. Преимущества такой покупки очевидны: покупаете то, что видите. Можно осмотреть состояние постройки, оценить дизайн и сопоставить насколько они отвечают вашим потребностям и соответствуют ожиданиям. Возможно, у виллы уже есть управляющая компания и можно посмотреть ее историю аренды. Если вилла востребована, то вложения могут начать возвращаться сразу же.

— Вилла в отельном комплексе с управляющей компанией

Лучший вариант – это покупка двух или трёх спальной виллы, расположенной на территории современного курортного комплекса с развитой инфраструктурой. Это могут быть известные сетевые курорты Karma, Novotel, Westin либо другие, менее известные в России, но от того не менее популярные на Бали.
Покупка виллы в отельном комплексе также отличная опция для тех, у кого основная задача – получение гарантированного дохода от аренды. Все виллы и обзие территории находятся в управлении крупных компаний, которые большое внимание уделяют маркетингу и имеют свой отдел бронирования для обеспечения максимальной «загруженности» виллы.
Перед покупкой обязательно ознакомьтесь с контрактом управляющей компании и отчетами по сдачи в аренду конкретной виллы, это даст вам полное представление о перспективах возврата инвестиций и получения прибыли.
Таким образом, можно совместить удовольствие иметь резиденцию для собственного отдыха со всеми услугами хорошего отеля с возможностью сдавать в аренду в свое отсутствие. Затраты на эксплуатацию общих площадей значительно  ниже, так как поделены между всеми владельцами пропорционально. Охраняемая территория, рестораны, SPA-центры, пляж, гольф-поля и детский клуб всегда пользуются популярностью у гостей острова.
Такая собственность – это капиталовложение в брэнд с возможностью дальнейшей выгодной перепродажи и гарантированный доход от аренды на протяжении долгих лет.





У этого варианта есть определенные нюансы, например, нельзя вносить изменения в дизайн здания и внутренних помещений без согласования с управляющей компанией. Второй, более существенный недостаток – ограничение пользования собственной виллой от 21 до 60 дней в году, в зависимости от правил курорта, где она находится. Собственник должен понимать, что управляющей компании более выгодно сдавать такую недвижимость в аренду и получать свою комиссию, которая выше ежемесячной платы за содержание виллы. Поэтому владельцу предоставлена возможность абсолютно бесплатно жить на своей вилле оговоренный в контракте срок, получать полный набор услуг, включая ежедневную уборку, чистку бассейнов и бесплатный доступ ко всей гостиничной инфраструктуре. Но при желании остаться сверх этого срока владельцу придется оплачивать свое проживание уже на условиях курортной аренды, правда, с очень существенной скидкой от цены, которую платят обычные туристы (около 50%).

— Покупка проекта на этапе строительства от компании застройщика

Популярный способ надёжных инвестиций в недвижимость на Бали. Бум на строительство современных комплексов начался только в 2015, рынок развивается, спрос растёт из года в год. На Бали уже работают международные компании-застройщики с репутацией и «послужным списком» завершённых проектов: New Nordic Group, Novotel, Outrigger, Best Western, Starwood и другие.

Инвестор покупает апартаменты или виллу на стадии котлована или строительства, и передаёт в управление. Застройщик при этом сам является управляющей компанией: строит, обслуживает комплекс, привлекает арендаторов, решает эксплуатационные и прочие вопросы. Для инвестора это гарантированный пассивный доход. Собственнику не о чем беспокоиться, остановились ли у него гости или нет, ответственность полностью на управляющей компании. Доход от сдачи объекта в аренду облагается налогом, но если апартаменты в управлении, то и налоги оплачивает компания.

В договоре прописывают фиксированную ставку доходности — 9 или 12% цены недвижимости в год. Выплаты ежемесячно, в долларах. Прибыль не зависит от того, насколько успешно сдавался объект в течение года. Даже если инвестор покупает объект, который будут предлагать туристам только через год-два, то получает прибыль с первого месяца после внесения полной оплаты за недвижимость. Время строительства жилого комплекса — один-два года.



При оформлении сделки подписывают два контракта: первый — договор купли-продажи, и второй договор — на управление недвижимостью. При этом собственник не может сам пользоваться виллой/апартаментом сверх отведенного срока по контракту, так как гарантированная прибыль рассчитывается только, если объект находится в арендном пуле.

Цены начинаются от $120 тысяч. За эти деньги вы получите студию с мебелью и встроенной техникой площадью 25–35 кв. метров, в популярном курортном районе в новом комплексе с инфраструктурой: бассейн, ресторан, охрана и так далее.
Договор на управление заключается на 10 лет с возможностью продления. Собственник вправе расторгнуть его когда угодно, а управляющий – нет. Через 10 лет, когда закончится действие договора с управляющим, у инвестора три пути: продлить соглашение на новый срок, пользоваться квартирой самостоятельно или продать на вторичном рынке.

— Покупка готовых апартаментов

Готовые апартаменты под управлением компании — логическое продолжение предыдущего пункта. Различие в стоимости и возврата вложенных денег. С точки зрения инвестиций привлекательны Novotel, Outrigger, Best Western, Le Grande Suites, Aston Bali Kuta.

На рынок приходят новые застройщики. Отельная корпорация Starwood возводит роскошный пятизвёздочный курорт под брендом Westin в Семиньяке. Гавайский оператор Outrigger строит комплекс вилл Panorama. $350 тысяч — порог вхождения, низший уровень цен в Outrigger Panorama. В сумму входит авторский дизайн и площадь 110 кв. метров, включая террасу, иногда бассейн.



Новое предложение на Бали — недвижимость в гольф-клубах. За $400 тысяч продают виллы на территории одного из лучших в Азии гольф-полей New Kuta Golf Course в Печату, между Улувату и Джимбараном. В стоимость входит пожизненное членство в гольф-клубе.

Оператор жилого комплекса берёт ежемесячный взнос от 150 до нескольких тысяч долларов, в зависимости от уровня сервиса, количества спален, размеров виллы и сада. За эти деньги вы пользуетесь собственным домом как и когда угодно, и вправе сдавать в аренду.

Доход распределяется по двум возможным схемам. Первая, встречается редко, – получение прозрачного отчёта о расходах и возмещение. Гораздо чаще используют другую схему, когда собственник получает 40–50% прибыли.

— Покупка земельного участка под строительство

Всё больше иностранных покупателей приобретают земельные участки, чтобы реализовать свою мечту о постройке собственного дома на райском острове. Конечно, строительство дома в чужой стране, скорее всего будет сопряжено с некоторыми местными особенностями и сложностями, но если есть время, желание, то всё возможно; При этом можно строить самим, опираясь на опыт местных специалистов, или же обратиться к опытной международной компании-застройщику.

Вначале предстоит выбрать участок земли и перед покупкой обязательно провести комплексную нотариальную проверку на предмет зоны участка и возможность получения официальных разрешений на строительство. Это важно! Далее, обратиться к местным архитекторам (лучше при посредничестве строительной или риэлторской компании), заказать проект будущего дома, выбрать из предложенных тот, что пришелся по душе, и начать строительство.
В среднем, оно длится от 9 до 18 месяцев, в зависимости от сложности проекта.
Еще два-три месяца уйдет на завершение работ по ландшафтному дизайну участка, покупку бытовой техники, расстановку мебели и прочие мелкие отделочные работы..