Виллу на Бали покупают по двум причинам: ради инвестиций или по велению сердца. В притягательности Бали нет ничего удивительного. Особая атмосфера индуистского острова, джунгли, горы, рисовые поля. Многочисленные пляжи омываются водами двух океанов. Число иностранных покупателей растёт с каждым годом, как и цены на рынке недвижимости.

За последние семь лет стоимость местной недвижимости росла в среднем на 22% в год, а годовая инфляция составляла около 9%. Соответственно, чистый прирост стоимости балийской недвижимости – 13%. Так что потенциальная прибыль от покупки домика на Бали привлекает множество иностранных инвесторов.

Балифорум представляет вам первую обзорную статью в серии о недвижимости и строительстве на Бали. Это самый полный гид по видам жилья, районам с точки зрения инвестиций и формам владения недвижимостью. Базовый минимум того, что стоит иметь в виду, если вы мечтаете о собственной вилле на Бали.

В следующих статьях мы рассмотрим подробнее детали сделок, расскажем вам истории – как счастливые, так и не очень – покупки недвижимости на Бали и поговорим об инвестировании.

ЧТО В СТАТЬЕ:

1. Выбрать цель покупки.
— Инвестиция;
— Для сдачи в аренду;
— Для постоянного проживания;

2. Выбрать район.
— Денпасар;
— Юг Бали: Полуостров Букит;
— Юг Бали: Туристический центр;
— Западное побережье;
— Восточное побережье;
— Центральный Бали;

3. Выбрать тип недвижимости.
— Готовая для проживания отдельно стоящая вилла от частного лица;
— Готовая вилла или апартаменты на территории земельного владения от управляющей компании;
— Покупка проекта на этапе строительства от управляющей компании;
— Покупка готовых апартаментов;
— Покупка земельного участка под строительство;

4. Выбрать форму владения собственностью.
— Приобретение объекта недвижимости в собственность / Hak Milik;
— Получение права пользования / Hak Pakai;
— Комбинация Hak Pakai и Hak Milik / Hak Pakai atas Tanah Hak Milik;
— Аренда / Hak Sewa;
— Право на строительство для юридических лиц / Hak Guna Bangunan;
— Учреждение иностранной инвестиционной компании / Penanaman Modal Asing;

5. Заключить сделку у нотариуса

Выбрать цель покупки

Вилла на Бали не даст вам преимуществ в получении визы или вида на жительство. В Индонезии предусмотрены несколько виз: рабочая, туристическая, социальная, бизнес, учебная, пенсионная. И находиться в стране, не будучи гражданином, вы можете, только если получили одну из них. Покупка недвижимости не приносит права на гражданство. Двойного гражданства в Индонезии нет.

Недвижимость нужно выбирать в зависимости от того, как будете ей пользоваться. Вот типичные варианты:

— Инвестиция
Если хотите купить сейчас и продать потом. В этом случае недвижимость нужно выбирать в центре туристических районов или ближе к морю: в таких местах всегда есть спрос.

— Для сдачи в аренду
Если планируете сдавать виллу, то при выборе района нужно учесть не только популярность среди туристов, но и особенности лицензий для туристической аренды. На Бали распространен вариант работы с управляющими компаниями, а также есть вариант, когда компания-застройщик не только обслуживает, но и фактически владеет виллой.

Сюда же отнесем вариант, когда вы покупаете дом, чтобы проводить отпуск пару недель в году, а в остальное время получать доход от аренды. Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду взимается Налоговыми Органами Индонезии по фиксированной ставке 20%. Если вы пользуетесь услугами управляющей компании, то этот процент они сами вычитают из арендной платы. Но обратите внимание, чтобы это было прописано в договоре, заключенном с управляющей компанией, потому что бывает, что он не включён и для вас это станет весьма неприятным сюрпризом.

— Для постоянного проживания
Быть туристом и местным жителем — разные вещи. Если планируете жить на Бали постоянно, обратите внимание на инфраструктуру: транспортную развязку, магазины, банки, больницы.

Выбрать район

83,5% из 5 миллионов островитян исповедуют местное ответвление индуизма. Это нехарактерно для Индонезии, где абсолютное большинство жителей страны – мусульмане. Такие районы, как Кута и Семиньяк, а также город Убуд, считаются центрами культурной активности Бали. Тем, кто хочет «сойти с проторённых путей» следует обратить внимание на восточное побережье острова. В этой части острова путешественников ждут потрясающие пляжи с чёрным песком, одиночно стоящие храмы, древние города и уютные деревушки.

От цели зависит и выбор района. В зависимости от расположения одинаковые по параметрам виллы/апартаменты могут отличаться по цене в 2—5 раз.

Цены зависят от разных факторов: расположения района, его достопримечательностей, инфраструктуры и состояния недвижимости. В разных районах живут разные категории населения: где-то живут только балийцы, где-то селятся мигранты. Это тоже влияет на стоимость жилья.

Прибрежные районы пользуются наибольшей популярностью среди иностранцев, соответственно, чем ближе к морю, тем выше цены. В Убуде стоимость жилья пропорциональна близости объекта к историческому центру. Убуд уникален для Бали, так как это единственный удалённый от побережья город с развитой инфраструктурой, которая включает в себя множество ресторанов, баров, музеев, театров и магазинов.

ДЕНПАСАР

Денпасар – самый крупный город и административный центр острова с населением более миллиона человек. Для покупки недвижимости привлекательны тихие, зелёные окрестности города, где много солидных вилл и комфортабельных апартаментов.

Ренон — один из самых востребованных пригородов Денпасара. Благопристойность и спокойствие: широкие, засаженные деревьями улицы и несколько солидных, престижных владений.

Пригороды Денпасара пользуются спросом среди европейских и азиатских покупателей, которые приезжают в Денпасар по коммерческим делам. Земля в этих районах — отличный вариант инвестиций, так как столица растёт очень быстро и земля под коммерческую застройку всегда в цене. В Денпасаре часто селятся те иностранцы с семьями, которые предпочитают держаться подальше от туризма, но поближе к банкам, госпиталям и частным школам.

ЮГ БАЛИ: Полуостров Букит

Западная часть острова известна отличными местами для сёрфинга – Улувату, Дримлэнд, Паданг-Паданг. Место скопления самых известных пятизвёздочных отелей и комплексов частных вилл класса люкс под управлением международных компаний Bulgari, Karma Kandara, Alilla Villas. Букит привлекает прежде всего панорамными видами на океан. В последнее время крайне тяжело найти на Буките землю на продажу и цены продолжают расти, часто необоснованно.



— Джимбаран
Некогда сонная рыбацкая деревушка к югу от аэропорта сейчас представляет собой новый туристический центр Бали, в котором находятся международные отели Four Seasons Resort и Bali Intercontinental Resort. Большинство предложений по недвижимости относятся к категории «люкс». Джимбаран знаменит пляжами и высоким уровнем сервиса.

— Нуса-Дуа
Это восточная часть полуострова Букит. Нуса-Дуа называют «тропическая Швейцария»: здесь безупречные газоны, фонтаны, поля для гольфа и хорошие дороги. Все отели курортной зоны Нуса-Дуа имеют оснащённые фитнес-центры и теннисные корты. Здесь сосредоточены крупнейшие и престижнейшие отели, бутики и рестораны. К Нуса-Дуа прилегает Танджунг Беноа. В этом районе находятся роскошные апартаменты с видами на океан и ближайшие острова Нуса Пенида и Нуса Лембонган.

ЮГ БАЛИ: Туристический центр

— Кута
Знаменитый туристический район к северу от аэропорта. Популярен у тех, кто использует недвижимость всего около месяца в году или немного больше, а остальное время собственность будет работать, сдаваться в аренду и приносить доход. В Куте есть все развлечения, которые можно только придумать. Кута предлагает активный отдых, шоппинг, ночную жизнь, вечеринки.

— Семиньяк
Модный район к северу от Куты и улицы Легиан, где постоянно проживают и ведут дела иностранцы. Семиньяк по праву считается центром ночной жизни, шоппинга и ресторанов.

— Керобокан
Жилой район, примыкающий к Семиньяку с севера, включающий популярные у иностранцев улицы Умалас I и II. В народе заслужил название балийский Беверли-Хиллз. Улица Петитенгет –очень востребованный, но очень маленький район Керобокана. Тихий, аграрный, с выходом на пляж, но в то же время из него легко и быстро доехать до магазинов и ресторанов Семиньяка.

— Чангу
Прибрежный район к северу от Керобокана и к юго-востоку от Табанана, где находится Танах-Лот — один из основных священных храмов Бали. В Чангу много частных домов и вилл в аренду. Это очень привлекательный район из-за своего расположения – рядом с Семиньяком, и в то же время – вокруг зелёные рисовые террасы и малолюдные пляжи. Чангу идеально подходит любителей спокойного отдыха и неторопливого образа жизни вблизи от города. Рядом расположен загородный клуб Finns Recreation Club. Сам район также очень развит и последние несколько лет превратился в модный центр светской жизни среди молодёжи.

ЗАПАДНОЕ ПОБЕРЕЖЬЕ

Юго-Западное побережье тянется от Танах Лота до Гилиманука, включая побережье Медеви. Западное побережье славится своими прибоями. До недавнего времени по большей части был незастроенным районом. Подходит для тех, кто желает приобрести недвижимость на береговой линии, но не хочет переплачивать за «популярность» и «престиж» раскрученных курортных районов на юге. Постепенно становится все более востребованной территорией.

— Танах Лот
Место, где расположен один из важнейших балийских храмов. Наиболее востребованы объекты недвижимости, расположенные на береговой линии и участки земли к северу и югу.

— Табанан
Очень большой район и одноимённый город на Бали находится в глубине западной части острова. Объекты недвижимости в тихой сельской местности между Табананом и побережьем в последнее время становятся всё более популярными.



Северо-западное побережье пролегает от Сингараджи до Нуса Менжанган на западе и включает Ловину, Серит и Пемутеран. Можно найти недвижимость как на пляже, так и на склоне холмов с прекрасными видами. Цены уже сейчас постепенно приближаются к южным из-за туристической привлекательности района.

— Ловина
Ловина – район с туристической застройкой близ крупного города Сингараджи. Сразу за ней возвышаются зелёные холмы. Самый популярный город на севере Бали: панорамные виды на традиционные рисовые террасы, спокойное Балийское море с дельфинами и пустынными чёрными пляжами и развитая городская инфраструктура.

ВОСТОЧНОЕ ПОБЕРЕЖЬЕ

Юго-Восточное побережье — область от Санура до Чандидасы. В этом районе самые замечательные виды на море и острова Лембонган, Нуса Пенида и Ломбок, а в безоблачные дни и на гору Агунг – высшую точку Бали. Новая прибрежная автомагистраль ускорила развитие юго-восточного побережья, связав его с остальными районами Бали.



— Санур
Одно из первых мест, где иностранцы стали строиться ещё в 1960 гг. Он привлекает степенных и уравновешенных семейных туристов и поселенцев своими пляжами, спокойной и размеренной жизнью. Здесь есть девятилуночное поле для гольфа и международная школа. Лучшие места на побережье заняты шикарными отелями с обширными территориями, а в небольшом расстоянии от пляжа расположились комплексы частных вилл.

— Кетевель
Жилой быстроразвивающийся район на восточном побережье, примыкающий к Сануру с севера. Привлекательные объекты недвижимости находятся в спокойных сельских районах. С участков открываются виды на море и горы.

— Карангасем
Восточное побережье острова, включающее Чандидасу, Амед и Туламбен, где расположены центры подводного плавания, что привлекает сюда дайверов со всего мира. Со многих точек восточного побережья открывается великолепный вид на океан и вулкан Агунг – это самая высокая точка на острове и священное место для каждого балийца. Эта область только начинает набирать популярность и здесь ещё можно найти весьма привлекательные участки земли по более чем умеренным ценам.

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ БАЛИ

— Убуд
Город мастеров, художников и артистов. Здесь постоянно и временно проживает множество живописцев, дизайнеров, писателей и людей других творческих профессий со всего мира. Местное население занято производством изделий из дерева и камня, речного и морского жемчуга, золота и серебра.

Убуд интересен своими природными богатствами. Здесь вы найдёте красивейшие ущелья и горные реки, рисовые плантации, спускающиеся террасами со склонов. Творческая атмосфера и панорамные виды на рисовые поля и джунгли плюс более прохладный климат делают это место необычайно притягательным.

— Сукавати
Аграрный район, расположенный на старой дороге к Гиньяру, знаменит рынком изделий народных промыслов. Компании предлагают земельные участки в пригороде вокруг Сукавати. Это очень типичный балийский район со своей атмосферой, однако же очень развитый и удобный для жизни.

— Северный Бали «вглубь»
К северным районам Бали относят территорию, включая озёра Батур, Буян и Братан, а также регионы Кинтамани и Бедугул. На севере в горах прохладнее, чем в других частях острова. Здесь выбирают недвижимость те, кто предпочитает оздоравливающий горный воздух и комфортнее ощущает себя при более низких температурах (23–25 градусов).

— Восточный Бали «вглубь»
Холмистый регион на южных склонах вулкана Агунг. В этой практически нетронутой цивилизацией области на продажу предлагаются участки земли, но стоит отметить, что здесь практически нет никакой инфраструктуры. Многие говорят, что здесь сохранился «тот самый Бали», каким он был до того, как туда прибыли туристы.

3. Выбрать тип недвижимости

Приобрести «первую линию» в популярных районах уже практически невозможно. Те, кто совершил покупки первыми, заняв лучшие места, сегодня по-настоящему довольны. Ведь всего 2–3 года назад за миллион долларов можно было купить роскошный тропический особняк на нескольких десятках соток земли, теперь такая недвижимость стоит уже $3,5–5 млн.

Особой популярностью у покупателей пользуются виллы «с инфраструктурой» (большой участок с бассейном, SPA, собственный персонал и пр.). Такие дома, как правило, управляются международными гостиничными компаниями, которые обеспечивают не только их обслуживание (уборку, уход за садом, чистку бассейнов), но также и сдачу в аренду. Менее всего доходна самая дорогая недвижимость (порядка 5% годовых), выполненная по эксклюзивным проектам. Такая покупка — это не вложение капитала ради заработка, скорее определённый стиль жизни.

Цены очень отличаются в зависимости от районов. Для примера, хорошую односпальную виллу (около 400 кв.м) в комплексе с развитой инфраструктурой можно приобрести за $350–500 тысяч, включая полную отделку, мебель и бытовую технику. Великолепная резиденция на 4-5 спален (1 тыс. кв.м) не на самом берегу океана обойдётся в сумму от $900 тыс. с отделкой.

Рост цен на землю в некоторых районах сегодня достигает 70% в год, но в среднем по острову он составляет 15–20% годовых. Доходность обеспечивается не только стабильным ростом цен. Большая часть недвижимости приобретается для сдачи в аренду возрастающему потоку обеспеченных туристов.

Наибольший доход обеспечивают одно и двуспальные виллы площадью 300–600 кв. м. Они очень популярны у молодёжи из расположенной неподалёку Японии. Стабильный доход от сдачи вилл в аренду составляет от 5 до 20% годовых в зависимости от типа недвижимости. Очень востребованы у арендаторов и апартаменты, которые являются хорошей альтернативой номерам в отеле, поскольку имеют кухню и несколько ванных комнат, по количеству спален.



Далее процент годовых пропорционально увеличивается вместе с ростом цен на проживание в туристических отелях.

Еще один плюс приобретения балийских квадратных метров — безопасность вложений и возможность контролировать их использование через управляющие компании. Лучшими управляющими компаниями на Бали считаются Aston International, Bali Homes Management, Nagisa Bali и некоторые другие. Стоимость их услуг зависит от уровня приобретаемой недвижимости. В среднем расходы на содержание коттеджа с двумя-тремя спальнями на территории комплекса составит 700–900 долл. в месяц; если вилла расположена отдельно, то порядка 1500–2000 долл. В эту сумму включено обслуживание дома, уборка, чистка бассейна, иные услуги персонала, коммунальные платежи, доступ в Интернет.

— Готовая для проживания отдельно стоящая вилла от частного лица



Вилла – самый популярный для приобретения объект недвижимости. Преимущества такой покупки очевидны: покупаете то, что видите. Можно осмотреть состояние постройки, оценить дизайн и сопоставить насколько они отвечают вашим потребностям и соответствуют ожиданиям. Возможно, у виллы уже есть управляющая компания и можно посмотреть ее историю аренды. Если вилла востребована, то вложения могут начать возвращаться сразу же.

— Готовая вилла или апартаменты на территории земельного владения управляющей компании

Покупка виллы, расположенной на территории коттеджного посёлка, может заинтересовать того, для кого основная задача – это получение дохода от аренды. В таких огороженных и охраняемых резиденциях, как правило, есть собственные рестораны, парковка и обслуга. Затраты на эксплуатацию здесь ниже, так как поделены между всеми, кто там проживает.

Такие жилищные комплексы находятся в управлении крупных компаний, которые большое внимание уделяют маркетингу, чтобы обеспечить «загруженность» виллы. Перед покупкой обязательно ознакомьтесь с историей сдачи в аренду конкретной виллы, что даст вам приблизительное представление о перспективах возврата инвестиций и получения прибыли.

Первый вариант – это покупка двух или трёх спальной виллы, расположенной на территории современного курортного комплекса с развитой инфраструктурой. Это могут быть известные сетевые курорты Karma, Novotel, Westin либо другие, менее известные в России, но от того не менее популярные на Бали. Здесь можно совместить удовольствие от проживания в собственном доме с возможностью пользоваться услугами хорошего ресторана, SPA-центра, пляжа, гольф-поля и детского клуба. Такая собственность – это стабильный доход на протяжении долгих лет.




У этого варианта есть недостатки, например, нельзя вносить изменения в дизайн помещений, вообще абсолютно никаких, даже свои чашки принести. Второй, более существенный недостаток – ограничение пользования собственной виллой от 21 до 60 дней в году, в зависимости от курорта, где она находится. Собственник должен понимать, что управляющей компании более выгодно сдавать такую недвижимость в аренду и получать свою комиссию, которая выше ежемесячной платы за содержание виллы. Поэтому владельцу предоставлена возможность абсолютно бесплатно жить на своей вилле оговоренный срок, получать полный набор услуг, включая ежедневную уборку, чистку бассейнов и бесплатный доступ ко всей гостиничной инфраструктуре. Но при желании остаться сверх этого срока ему придется оплачивать свое проживание уже на условиях курортной аренды, правда, с очень существенной скидкой от цены, которую платят обычные туристы (около 50%). Для того чтобы понять, насколько это существенный недочет, достаточно ответить на вопрос, есть ли желание проводить на Бали круглый год.

— Покупка проекта на этапе строительства от управляющей компании

Популярный способ надёжных инвестиций в недвижимость на Бали. Бум на строительство современных комплексов начался только в 2015, рынок развивается, спрос растёт на 30% в год. На Бали уже работают международные компании-застройщики с репутацией и «послужным списком» завершённых проектов: New Nordic Group, Novotel, Outrigger, Best Western, Starwood и другие.

Инвестор покупает апартаменты или виллу на стадии котлована или строительства, и передаёт в управление. Застройщик при этом сам управляющая компания: обслуживает комплекс, привлекает арендаторов, решает эксплуатационные вопросы. Для инвестора это полностью пассивный доход. Собственнику незачем беспокоиться, остановились ли у него гости или нет, или разбираться с проблемами. Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом, но если апартаменты в управлении, то налоги оплачивает компания.

В договоре прописывают фиксированную ставку доходности — 9 или 10% цены недвижимости в год. Выплаты ежемесячно, в долларах. Прибыль не зависит от того, насколько успешно сдавалась квартира в течение года. Даже если инвестор покупает объект, который будут предлагать туристам только через год-два, то получает прибыль с первого месяца после внесения полной платы за недвижимость. Время строительства жилого комплекса — один-два года.



При подписании сделки оформляют два контракта. Первый — собственно купли-продажи. Второй договор — на управление недвижимостью — заключают по желанию. При этом собственник не может сам пользоваться квартирой, он обязан отдать её в арендную программу.

Цены начинаются от $120 тысяч. За эти деньги вы получите студию с мебелью и встроенной техникой площадью 25–35 кв. метров, в популярном курортном районе в новом комплексе с инфраструктурой: бассейн, ресторан, охрана и так далее.
Договор на управление заключается на 10 лет с возможностью продления. Собственник вправе расторгнуть его когда угодно, а управляющий – нет. Через 10 лет, когда закончится действие договора с управляющим, у инвестора три пути: продлить соглашение на новый срок, пользоваться квартирой самостоятельно или продать на вторичном рынке.

— Покупка готовых апартаментов

Готовые апартаменты под управлением компании — логическое продолжение предыдущего пункта. Различие в стоимости и возвратности вложенных денег. С точки зрения инвестиций привлекательны Novotel, Outrigger, Best Western, Le Grande Suites, Aston Bali Kuta.

На рынок приходят новые застройщики. Отельная корпорация Starwood возводит роскошный пятизвёздочный курорт под брендом Westin в Семиньяке. Гавайский оператор Outrigger строит комплекс вилл Panorama. $350 тысяч — порог вхождения, низший уровень цен в Outrigger Panorama. В сумму входит авторский дизайн и площадь 110 кв. метров, включая террасу, иногда бассейн.



Новое предложение на Бали — недвижимость в гольф-клубах. За $400 тысяч продают виллы на территории одного из лучших в Азии гольф-полей New Kuta Golf Course в Пекату, между Нуса Дуа и Джимбараном. В стоимость входит пожизненное членство в гольф-клубе.

Оператор жилого комплекса берёт ежемесячный взнос от 150 до нескольких тысяч долларов, в зависимости от уровня сервиса, количества спален, размеров виллы и сада. За эти деньги вы пользуетесь собственным домом как и когда угодно, и вправе сдавать в аренду.

Доход распределяется по двум возможным схемам. Первая, встречается редко, – получение прозрачного отчёта о расходах и возмещение. Гораздо чаще используют другую схему, когда собственник получает 40–50% прибыли.

— Покупка земельного участка под строительство

Большинство иностранных покупателей не приобретают уже готовое жилье, а строят собственные дома. Дело в том, что качество существующих объектов сильно колеблется. Ключевые моменты, такие как электрификация и сантехнические системы, не «дотягивают» до международных стандартов. Конечно, строительство дома в чужой стране, где объективно будут существовать определенные культурные и языковые барьеры, сопряжено с некоторыми проблемами. Покупать земельный участок можно рекомендовать в том случае, если у вас много времени и сильное желание.

В городских районах земля стоит примерно $15 тыс. за полгектара, в сельской местности недвижимость дешевле – средняя стоимость земли составляет около $5 тыс. за полгектара, по данным Ubud Property. Качественно построенные объекты могут стоить более $400 за кв. м. Налога на прирост капитала на недвижимость в Индонезии нет.

Это возможность реализовать свои самые смелые мечты о жизни на тропическом курорте. В этом случае нужно быть готовым как минимум к двухлетней работе. При этом можно все делать самим, опираясь на опыт местных специалистов, или обратиться за помощью к международной компании.



Вначале предстоит выбрать участок земли и проверить его юридическую чистоту. Далее – обратиться к местным архитекторам (лучше при посредничестве девелоперской или риэлторской компании), заказать проект будущего дома, выбрать из предложенных тот, что пришелся по душе, и начать строительство. Как правило, оно длится от 9 до 18 месяцев, в зависимости от сложности участка. Еще два-три месяца уйдет на завершение работ по ландшафтному дизайну участка, покупку бытовой техники, расстановку мебели и прочие мелкие работы.